ワンルームマンション投資は、少ない資金で始められる不動産投資の一つです。
しかし、ワンルームマンション投資には、収入と支出のバランスをとることが重要です。
収入が多くても、支出がそれ以上にかかってしまっては、投資の意味がありません。
では、ワンルームマンション投資で収益をプラスにすることはできるのでしょうか？
できます。
ワンルームマンション投資で収支をプラスにすることは可能
とはいえ、結局は、物件次第かつ、どのような物件を持っているかは不動産投資会社次第。
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この記事では、ワンルームマンション投資の収支に関する基礎知識や計算方法、収支をプラスにするためのコツなどを紹介します。
ワンルームマンション投資の収支とは？
ワンルームマンション投資の収入は、主に以下の2つの項目からなります。
- 賃貸収入：ワンルームマンションを借り手に貸し出すことで得られる月額の収入です。賃貸収入は、物件の立地や築年数、間取りや設備などによって変わります。一般的に、都心部や駅近などの人気エリアや、新築やリノベーションなどの状態が良い物件ほど、賃貸収入は高くなります。逆に、郊外や駅遠などの需要が低いエリアや、築年数が古くて設備が劣る物件ほど、賃貸収入は低くなります。
- 売却益：ワンルームマンションを購入した価格よりも高く売却することで得られる一時的な収入です。売却益は、物件の価値が上昇した場合や、需要が高まった場合に発生します。しかし、ワンルームマンションは、一般的に価値が下落しやすい傾向にあります。そのため、売却益を得ることは難しく、むしろ売却損を出す可能性が高いです。
支出の項目と相場
ワンルームマンション投資の支出は、主に以下の5つの項目からなります。
- ローン返済：ワンルームマンションを購入する際に借りたローンの元本と利息を返済することで発生する月額の支出です。ローン返済は、借入金額や金利、返済期間などによって変わります。一般的に、借入金額が多ければ多いほど、ローン返済は高くなります。また、金利が高ければ高いほど、ローン返済は高くなります。逆に、返済期間が長ければ長いほど、ローン返済は低くなります。
- 管理費：ワンルームマンションを管理するために必要な費用を支払うことで発生する月額の支出です。管理費は、管理会社に委託する場合や自己管理する場合でもかかります。管理費には、共用部分の清掃や照明などの光熱費、ゴミ出しや草刈りなどの日常的な管理業務などが含まれます。管理費は、物件の規模や管理会社のサービス内容などによって変わります。一般的に、物件の規模が大きければ大きいほど、管理費は高くなります。また、管理会社のサービス内容が充実していればいるほど、管理費は高くなります。
- 修繕費：ワンルームマンションを修繕するために必要な費用を支払うことで発生する月額の支出です。修繕費には、定期的に行う大規模修繕や、入居者の退去時に行う原状回復などが含まれます。修繕費は、物件の築年数や入居者の使用状況などによって変わります。一般的に、物件の築年数が古ければ古いほど、修繕費は高くなります。また、入居者の使用状況が悪ければ悪いほど、修繕費は高くなります。
- 税金：ワンルームマンションを所有することや賃貸収入を得ることによって発生する年額の支出です。税金には、固定資産税や都市計画税などの所有税と、所得税や住民税などの所得税が含まれます。税金は、物件の評価額や賃貸収入の額などによって変わります。
- 保険料：ワンルームマンションを保険に加入することで発生する年額の支出です。保険料は、火災保険や地震保険などの建物保険と、家賃補償保険や賠償責任保険などの賃貸保険があります。保険料は、物件の建築年度や構造などによって変わります。一般的に、物件の建築年度が新しければ新しいほど、建物保険は安くなります。また、物件の構造が耐火性や耐震性に優れていればいるほど、建物保険は安くなります。
利益を得る仕組みとは
ワンルームマンション投資で利益を得る仕組みは、以下のようになります。
- 収入 > 支出：賃貸収入がローン返済や管理費などの支出を上回る場合、毎月のキャッシュフローがプラスになります。これは、ワンルームマンション投資の最も基本的な利益です。キャッシュフローがプラスになると、その分を貯蓄や再投資などに活用することができます。
- 売却益 > 売却損：ワンルームマンションを売却する際に、購入した価格よりも高く売却できる場合、売却益が発生します。これは、ワンルームマンション投資の一時的な利益です。売却益が発生すると、その分を他の物件の購入や借入金の返済などに活用することができます。
しかし、ワンルームマンション投資で利益を得ることは簡単ではありません。
市場や物件の状況によっては、収入が減少したり、支出が増加したりする可能性があります。
また、売却時には、売却損が発生したり、売れなかったりするリスクもあります。
とはいえ、結局は、物件次第かつ、どのような物件を持っているかは不動産投資会社次第。
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ワンルームマンション投資の収支をプラスにする方法
ワンルームマンション投資で収支をプラスにするためには、以下のような方法があります。
より金利の安いローンに借り換えを検討する
ローン返済は、ワンルームマンション投資の最大の支出です。
そのため、ローンの金利を下げることで、ローン返済を減らすことができます。
借り換えとは、現在借りているローンを別の金融機関に移すことで、より金利の安いローンに変更することです。
借り換えをすることで、毎月のキャッシュフローを改善することができます。
しかし、借り換えには手数料や違約金などの費用がかかる場合もあります。
そのため、借り換えをする前には、費用とメリットを比較して検討する必要があります。
不動産投資会社選びが重要
ワンルームマンション投資を始める際には、不動産投資会社に相談することが多いです。
不動産投資会社は、物件の紹介や購入の手続きなどを行ってくれます。
しかし、不動産投資会社によっては、自社の利益優先で高額な物件や低品質な物件を勧めたり、適切なアフターサービスを提供しなかったりする場合もあります。
そのため、不動産投資会社選びは非常に重要です。
不動産投資会社選びのポイントは、以下のようなものがあります。
実績や評判を確認する
不動産投資会社の実績や評判は、インターネットや口コミなどで調べることができます。
実績や評判が良い不動産投資会社は、信頼性や安心感が高いです。
物件やサービス内容を比較する
不動産投資会社は、それぞれ異なる物件やサービス内容を提供しています。
物件やサービス内容を比較することで、自分のニーズに合った不動産投資会社を選ぶことができます。
諸費用や税金も考慮して収支を計算する
ワンルームマンション投資の収支を計算する際には、単に収入と支出の差額だけではなく、諸費用や税金も考慮する必要があります。
諸費用とは、ワンルームマンションを購入する際にかかる手数料や登録免許税などの費用のことです。
諸費用は、物件価格の約10%程度になる場合があります。
税金とは、ワンルームマンションを所有することや賃貸収入を得ることによって発生する固定資産税や所得税などの費用のことです。
税金は、物件の評価額や賃貸収入の額によって変わります。
諸費用や税金を考慮することで、ワンルームマンション投資の実際の収支状況を把握することができます。
さいごに
ワンルームマンション投資は、少ない資金で始められる不動産投資の一つです。
しかし、ワンルームマンション投資には、収入と支出のバランスをとることが重要です。
とはいえ、結局は、物件次第かつ、どのような物件を持っているかは不動産投資会社次第。
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