ワンルームマンション投資で複数物件を持つメリットと注意点【実体験リサーチのまとめ】

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投資の評判

不動産投資は、長期的に安定した収入を得ることができる魅力的な資産形成方法です。

しかし、不動産投資にも様々な種類があり、その中でもワンルームマンション投資は初心者にもおすすめの手法です。

ワンルームマンション投資とは、一人暮らし向けの小さなマンションを購入して賃貸に出すことで収益を得る方法です。

ワンルームマンション投資のメリットは、以下のようなものがあります。

  • 物件価格が安いため、初期費用やローン返済額が少なくて済む
  • 需要が高く、空室率が低いため、安定した家賃収入が見込める
  • 管理やメンテナンスが簡単で、手間やコストがかからない
  • 税金や手数料などの経費が少なくて済む

しかし、ワンルームマンション投資にもデメリットやリスクがあります。

例えば、以下のようなものです。

  • 物件価格が安い分、利回りも低く、収益性が高くない
  • 入居者の入れ替わりが多く、契約更新や仲介手数料などの費用がかかる
  • 立地や設備によっては競争力が低く、家賃下落や空室率上昇の可能性がある
  • 火災や地震などの災害による被害や修繕費用の負担がある

そこで、ワンルームマンション投資でより効果的に資産を増やすためには、複数物件を持つことがおすすめです。

複数物件を持つことで、収入源を分散化し安定化させたり、分散投資によってリスクを低減させたりすることができます。

また、節税効果や資産価値の向上なども期待できます。

しかし、複数物件を持つことにも注意点があります。

資金計画やキャッシュフローの管理はもちろんですが、物件選定や入居者対策なども重要です。

また、空室率や家賃下落などの影響や対策も考えておかなければなりません。

ワンルームマンション投資で複数物件を持つメリットと注意点

ワンルームマンション投資で複数物件を持つことは、収入や資産の増加だけでなく、リスクの分散や節税などのメリットがありますが、一方で、ローンや管理費用などの負担や、空室や家賃下落などのリスクも増えます。

そのため、複数物件を持つためには、資金計画やキャッシュフローの管理、物件選定や入居者対策などの注意点があります。

以下の表は、ワンルームマンション投資で複数物件を持つことのメリットと注意点をまとめたものです。

メリット注意点
家賃収入が増えるローン額が増える
空室リスクを分散できる管理が面倒になる
特徴の異なるマンションを所有できる空室リスクが増える
節税対策になるランニングコストが増える
資産が増える手数料が増える

複数物件を持つメリット

ワンルームマンション投資で複数物件を持つことには、以下のようなメリットがあります。

  • 収入源の分散化と安定化
  • 分散投資によるリスクの低減
  • 節税効果の最大化
  • 資産価値の向上と出口戦略の柔軟性

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

収入源の分散化と安定化

ワンルームマンション投資で複数物件を持つことで、家賃収入が増えるだけでなく、収入源を分散化し安定化させることができます。

たとえば、以下の表は、ワンルームマンションを1戸だけ持っている場合と、5戸持っている場合の家賃収入の比較です。

物件数家賃収入(月額)空室率家賃収入(年額)
1戸10万円10%108万円
5戸50万円10%540万円

この表からわかるように、物件数が5倍になれば、家賃収入も5倍になります。

また、空室率が同じでも、1戸だけ持っている場合は、空室になった月は家賃収入がゼロになりますが、5戸持っている場合は、空室になった物件があっても、他の物件から家賃収入が入ってきます。

したがって、収入源が分散されることで、空室リスクを軽減し、キャッシュフローを安定させることができます。

分散投資によるリスクの低減

ワンルームマンション投資で複数物件を持つことで、分散投資によってリスクを低減することができます。

分散投資とは、同じ種類や同じ地域の物件に集中的に投資するのではなく、異なる特徴や立地条件を持つ物件に分散して投資することです。

たとえば、以下の表は、ワンルームマンションを5戸持っている場合の分散投資の例です。

物件番号立地条件入居者ターゲット家賃設定
1都心部の学生街学生8万円
2都心部のオフィス街社会人12万円
3郊外の駅前ファミリー10万円
4地方都市の中心部シニア9万円
5観光地近くの温泉街観光客(民泊)15万円

この表からわかるように、物件ごとに立地条件や入居者ターゲット、家賃設定が異なります。

これによって、以下のようなメリットがあります。

  • 物件ごとに需要や供給のバランスが異なるため、市場変動に対応しやすい
  • 物件ごとに競合物件の状況が異なるため、家賃交渉に有利になる
  • 物件ごとに入居者の入れ替わりのタイミングが異なるため、空室期間を短縮できる
  • 物件ごとに入居者のニーズやトラブルが異なるため、対応策を柔軟に考えられる

分散投資によって、物件の特徴や立地条件を活かして、リスクを分散し、収益性を高めることができます。

節税効果の最大化

ワンルームマンション投資で複数物件を持つことで、節税効果を最大化することができます。

不動産投資には、以下のような節税効果があります。

  • 賃貸経営所得から経費や損失を差し引くことで、所得税や住民税を減らすことができる
  • 物件の減価償却費を経費として計上することで、所得税や住民税を減らすことができる
  • 物件の購入時にかかる不動産取得税や登録免許税などの固定資産税を経費として計上することで、所得税や住民税を減らすことができる
  • 物件の売却時にかかる譲渡所得税を減らすために、特定居住用財産等の譲渡特例や中小企業者等の事業用資産の譲渡特例などの制度を利用することができる

これらの節税効果は、物件数が増えれば増えるほど大きくなります。

たとえば、以下の表は、ワンルームマンションを1戸だけ持っている場合と、5戸持っている場合の節税効果の比較です。

物件数家賃収入(年額)経費(年額)所得(年額)所得税(年額)
1戸108万円60万円48万円9.6万円
5戸540万円300万円240万円48万円

この表からわかるように、物件数が5倍になれば、家賃収入も5倍になりますが、経費も5倍になります。

したがって、所得は同じ割合で増えますが、所得税は累進課税制度によって増えます。

しかし、経費には減価償却費や固定資産税などの固定的なものも含まれているため、実際には手元に残るキャッシュフローは物件数が増えれば増えるほど多くなります。

また、物件数が増えれば増えるほど、所得税や住民税を減らすための控除額も多くなります。

したがって、節税効果は物件数が増えれば増えるほど大きくなります。

資産価値の向上と出口戦略の柔軟性

ワンルームマンション投資で複数物件を持つことで、資産価値の向上と出口戦略の柔軟性を得ることができます。

資産価値の向上とは、物件の価格が上昇することや、物件の質が向上することです。

出口戦略の柔軟性とは、物件の売却や譲渡などのタイミングや方法を自由に選べることです。

たとえば、以下のようなメリットがあります。

  • 物件の価格が上昇することで、売却益や譲渡益を得ることができる
  • 物件の質が向上することで、家賃収入や入居率を高めることができる
  • 物件の数や種類が多いことで、市場状況や自身のニーズに応じて、売却や譲渡の対象やタイミングを選べる
  • 物件の数や種類が多いことで、税制上の優遇措置や特例を利用することができる

物件の価格が上昇する要因は、以下のようなものがあります。

  • 地域や立地条件の発展や人気化
  • 物件自体の改装やリノベーション
  • 物件周辺のインフラや施設の整備や増加
  • 物件に関する法律や規制の変更や緩和

物件の質が向上する要因は、以下のようなものがあります。

  • 物件自体の設備や機能の充実や更新
  • 物件に関するサービスや管理体制の改善や強化
  • 物件に関する情報や広告の充実や効果的な発信
  • 物件に関する評判や口コミの良化や拡散

複数物件を持つ注意点

ワンルームマンション投資で複数物件を持つことには、前述のように多くのメリットがありますが、同時に注意すべき点もあります。

複数物件を持つことで、以下のような問題に直面する可能性があります。

  • 資金計画とキャッシュフローの管理
  • 物件選定と入居者対策の重要性
  • 管理費用と修繕費用の見積もりと確保
  • 空室率と家賃下落の影響と対策

それぞれの問題について、詳しく見ていきましょう。

資金計画とキャッシュフローの管理

複数物件を持つことで、ローンの返済額やランニングコストが増えるため、資金計画とキャッシュフローの管理が重要になります。

資金計画とは、物件の購入や運営に必要な資金をどのように調達し、どのように使っていくかを計画することです。

キャッシュフローとは、物件から得られる家賃収入や売却益などの収入と、ローン返済や管理費用などの支出との差額です。

キャッシュフローがプラスであれば、収入が支出を上回っていることを意味し、マイナスであれば、支出が収入を上回っていることを意味します。

資金計画とキャッシュフローの管理をするためには、以下のようなことに注意する必要があります。

  • 物件の購入時には、頭金や諸費用などの初期費用をできるだけ少なく抑えることで、自己資金を残しておくこと。自己資金は、緊急時や次の物件購入時に役立ちます。
  • 物件の運営時には、家賃収入や節税効果などを考慮して、毎月のキャッシュフローを見積もること。キャッシュフローがマイナスにならないように家賃設定や経費削減を行うこと。
  • 物件の売却時には、売却益や譲渡所得税などを考慮して、売却後のキャッシュフローを見積もること。売却益があれば、他の物件の繰り上げ返済や次の物件購入に充てること。

物件選定と入居者対策の重要性

複数物件を持つことで、空室リスクや家賃下落リスクを分散することができますが、そのためには物件選定と入居者対策が重要になります。

物件選定とは、物件の立地条件や特徴、需要や供給などを分析して、収益性や将来性の高い物件を選ぶことです。

入居者対策とは、物件の魅力や情報をアピールして入居者を集めたり、入居者のニーズやトラブルに対応して満足度を高めたりすることです。

物件選定と入居者対策をするためには、以下のようなことに注意する必要があります。

  • 物件の立地条件は、交通の便や周辺の施設、治安や環境などをチェックすること。物件の特徴は、間取りや設備、築年数や管理状況などをチェックすること。
  • 物件の需要や供給は、入居者のターゲットや競合物件の状況、市場の動向などをチェックすること。物件の収益性や将来性は、家賃収入や空室率、資産価値や売却益などをチェックすること。
  • 物件の魅力や情報は、広告や口コミなどを活用して効果的に発信すること。物件のニーズやトラブルは、アンケートやクレームなどを活用して柔軟に対応すること。

管理費用と修繕費用の見積もりと確保

複数物件を持つことで、管理費用や修繕費用などのランニングコストが増えるため、見積もり確認が重要になります。

管理費用とは、物件の管理会社に支払う管理手数料や修繕積立金などの費用です。

修繕費用とは、物件の改装やリノベーションなどにかかる費用です。

管理費用と修繕費用の見積もり確認をするためには、以下のようなことに注意する必要があります。

  • 管理費用は、物件の規模やグレード、管理会社のサービス内容などによって異なるため、物件購入前に詳細を確認すること。管理費用が高すぎる場合は、他の管理会社に変更することも検討すること。
  • 修繕費用は、物件の築年数や状態、改装やリノベーションの内容などによって異なるため、物件購入前に詳細を確認すること。修繕費用が高すぎる場合は、必要最低限の工事に絞ることも検討すること。
  • 管理費用や修繕費用は、家賃収入から差し引くことができる経費であるため、節税効果があります。しかし、キャッシュフローに影響を与えるため、予算内で計画的に支払うことが必要です。

空室率と家賃下落の影響と対策

複数物件を持つことで、空室率や家賃下落の影響を受ける可能性があります。

空室率とは、空室になっている部屋数が全体の部屋数に占める割合です。

家賃下落とは、市場の需要や供給の変化などによって家賃が下がることです。

空室率や家賃下落の影響と対策をするためには、以下のようなことに注意する必要があります。

空室率は、物件選定や入居者対策で低く抑えることができますが、市場の需要や供給の変化によって上下することがあります。

空室率が高くなると、家賃収入が減少し、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

空室率を低く抑えるためには、以下のようなことを行うことが有効です。

  • 物件の魅力や情報を広く発信し、入居者の募集期間を短縮すること
  • 物件の設備や機能を充実させ、入居者の満足度や忠誠度を高めること
  • 物件の家賃設定を市場相場に合わせて適正に行い、入居者の流出や競合物件への移動を防ぐこと
  • 物件の入居者層やニーズに応じて、サービスや特典などを提供し、差別化を図ること

家賃下落は、市場の需要や供給の変化によって起こることがあります。

家賃下落が起こると、家賃収入が減少し、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

家賃下落を防ぐためには、以下のようなことを行うことが有効です。

  • 物件の立地条件や特徴を分析し、需要の高いエリアやタイプの物件を選ぶこと
  • 物件の改装やリノベーションを行い、物件の価値や魅力を高めること
  • 物件の競合物件や市場動向を常にチェックし、家賃設定やサービス内容を見直すこと
  • 物件の入居者と良好な関係を築き、家賃交渉や更新契約などで協力的な姿勢を示すこと

ワンルームマンション投資で複数物件を持つためのコツ

ワンルームマンション投資は、初心者でも始めやすく、安定した収益を得ることができる不動産投資の一つです。

しかし、1件だけではなく、複数物件を持つことで、さらに収益性やリスク分散の効果を高めることができます。

では、どのようにして複数物件を持つことができるのでしょうか?

ここでは、ワンルームマンション投資で複数物件を持つためのコツを紹介します。

中古物件や収益性の高い物件を探す

複数物件を持つためには、まずは物件の価格を抑えることが重要です。

物件の価格が高ければ、ローンの返済額も高くなり、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

また、物件の価格が高ければ、次の物件購入に必要な自己資金も多くなります。

そのため、中古物件や収益性の高い物件を探すことがおすすめです。

中古物件とは?

中古物件は、新築物件に比べて価格が安く、節税効果も大きいです。

また、中古物件は既に入居者がいる場合が多いため、空室リスクも低くなります。

しかし、中古物件は築年数や状態によって修繕費用や管理費用がかかる場合もあるため、注意が必要です。

収益性の高い物件とは?

収益性の高い物件とは、利回りやキャッシュフローが高い物件です。

利回りとは、家賃収入を物件価格で割った値で、年間の収益率を表します。

キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や経費などを差し引いた値で、手元に残る現金の額を表します。

利回りやキャッシュフローが高い物件は、収益性が高く、次の物件購入にも役立ちます。

中古物件や収益性の高い物件を探すためには?

中古物件や収益性の高い物件を探すためには、以下のようなポイントに注意するとよいでしょう。

  • 需要の高いエリアや立地条件を選ぶ
  • 競合物件や市場相場と比較して適正な価格かどうか判断する
  • 物件の間取りや設備、築年数や管理状況などをチェックする
  • 入居者のターゲットやニーズに合わせて家賃設定やサービス提供を行う

不動産投資ローンを活用する

複数物件を持つためには、不動産投資ローンを活用することも重要です。

不動産投資ローンとは、不動産投資用の物件を担保にして借りることができるローンです。

不動産投資ローンは一般的な住宅ローンと比べて以下のようなメリットがあります。

  • 物件自体が担保になるため、自己資金や保証人が少なくて済む
  • 物件の収益性や将来性を重視して審査されるため、高額や長期の融資が受けられる
  • 物件の購入や運営にかかる費用を経費として差し引くことができるため、節税効果がある

不動産投資ローンを活用するためには、以下のようなポイントに注意するとよいでしょう。

  • 複数の金融機関から見積もりを取り、金利や条件を比較する
  • 返済能力や信用力を高めるために、収入証明や資産証明などの書類を準備する
  • 返済計画やキャッシュフローをシミュレーションし、無理のない返済額や期間を設定する

不動産投資会社に相談する

複数物件を持つためには、不動産投資会社に相談することも有効です。

不動産投資会社とは、不動産投資に関するサービスを提供する会社です。

不動産投資会社に相談することで、以下のようなメリットがあります。

  • 物件の探し方や選び方、購入方法などのアドバイスを受けることができる
  • 物件の管理や運営、売却などの代行サービスを利用することができる
  • 物件の評価や分析、最適化などのコンサルティングサービスを利用することができる

不動産投資会社に相談するためには、以下のようなポイントに注意するとよいでしょう。

  • 不動産投資会社の実績や評判、信頼性などをチェックする
  • 不動産投資会社のサービス内容や料金体系、契約条件などを確認する
  • 不動産投資会社とのコミュニケーションや報告方法などを明確にする

不動産マンション投資の目的やライフスタイルに合わせた投資計画を立てる

複数物件を持つためには、自分の不動産マンション投資の目的やライフスタイルに合わせた投資計画を立てることも大切です。

不動産マンション投資の目的とは、不動産マンション投資で何を達成したいかということです。

ライフスタイルとは、自分の生活環境や仕事状況、家族構成などのことです。

不動産マンション投資の目的やライフスタイルに合わせた投資計画を立てることで、以下のようなメリットがあります。

  • 自分に合った物件数や種類、エリアなどを決めることができる
  • 自分に合ったローン返済額や期間、キャッシュフローなどを決めることができる
  • 自分に合った管理方法や売却タイミングなどを決めることができる

不動産マンション投資の目的やライフスタイルに合わせた投資計画を立てる

不動産マンション投資の目的やライフスタイルに合わせた投資計画を立てるためには、以下のようなステップを踏むとよいでしょう。

資金計画を立てるステップ
  • ステップ1
    不動産マンション投資の目的を明確にする

    不動産マンション投資には、さまざまな目的があります。例えば、老後の年金対策、生命保険の代わり、相続税対策、節税対策、高利回りで儲けるなどです。自分が不動産マンション投資で何を達成したいかを明確にすることで、物件の選び方や運用方法が変わってきます。目的に応じて、インカムゲインやキャピタルゲインの比重や期間、リスク許容度などを考える必要があります。

  • ステップ2
    ライフスタイルに合わせた物件数や予算を決める

    不動産マンション投資は、自分のライフスタイルに合わせて行うことが大切です。自分の生活環境や仕事状況、家族構成などを考慮して、物件数や予算を決めることが必要です。例えば、仕事が忙しくて物件の管理に時間がかけられない場合は、少数の物件に絞って運用するか、不動産投資会社に管理を任せるかする必要があります。また、家族や子供の教育費などの支出が多い場合は、自己資金やローン返済額を抑えるか、キャッシュフローの高い物件を選ぶかする必要があります。

  • ステップ3
    物件の種類やエリアを選ぶ

    不動産マンション投資では、物件の種類やエリアによって収益性やリスクが変わってきます。物件の種類としては、区分マンションや一棟マンション(一棟アパート)、戸建てなどがあります。区分マンションは価格が安くて始めやすいですが、共用部分の管理費用や修繕費用がかかります。一棟マンション(一棟アパート)は価格が高くて始めにくいですが、共用部分の管理費用や修繕費用を自分で決められます。戸建ては価格も収益性も中間的ですが、入居者の入れ替わりが多くなります。エリアとしては、都心部や人口密集地域は需要が高くて安定していますが、価格も高くて競合も多くなります。郊外や人口減少地域は需要が低くて不安定ですが、価格も安くて競合も少なくなります。

  • ステップ4
    物件の評価や分析を行う

    不動産マンション投資では、物件の評価や分析を行うことで、収益性やリスクを把握することができます。物件の評価や分析には、利回り、CF、賃料相場、路線価を確認すると良いでしょう

  • ステップ5
    物件の管理や運用を行う

    不動産マンション投資では、物件の管理や運用を行うことで、収益性や安定性を維持することができます。

さいごに

この記事では、ワンルームマンション投資で複数物件を持つメリットと注意点について、実体験リサーチの結果をもとにまとめました。

複数物件を持つことで、収益性やリスク分散の効果を高めることができますが、同時に

  • 資金計画やキャッシュフローの管理
  • 物件選定や入居者対策
  • 管理費用や修繕費用の見積もりと確保
  • 空室率や家賃下落の影響と対策

などに注意する必要があります。

また、複数物件を持つためには、

  • 中古物件や収益性の高い物件を探す
  • 不動産投資ローンを活用する、不動産投資会社に相談する
  • 不動産マンション投資の目的やライフスタイルに合わせた投資計画を立てる

などのコツがあります。

ワンルームマンション投資は、自分の目的やライフスタイルに合わせて計画的に行うことが大切です。

しかし、一人で行うのは難しい場合もあります。

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  • 物件の探し方や選び方、購入方法などのアドバイスを受けることができる
  • 物件の管理や運営、売却などの代行サービスを利用することができる
  • 物件の評価や分析、最適化などのコンサルティングサービスを利用することができる

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