区分マンションと一棟アパート、どちらが不動産投資に向いている?比較してわかったこと

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投資の評判

監修者名:株式会社AlbaLink代表取締役 河田憲二

大学在学中にwebマーケティングの事業を創業。
その後不動産賃貸業を展開し、築古アパート、旅館など多様な物件を手掛ける。
不動産業界に携わる中で、様々な問題をを抱えた不動産の売却で多くの人が困っていることを知る。
昨今の空き家問題を含め不動産買取再販事業に全力を投じる必要があると考えwebメディア事業を売却。
株式会社AlbaLinkを創業し【事故物件や再建築不可物件に特化した買取事業「訳あり物件買取プロ」】を展開する。

不動産投資は、資産形成や収入源の確保に有効な投資方法として注目されています。

しかし、不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれにメリットやデメリットがあります。

その中でも、区分マンションと一棟アパートは、不動産投資の代表的な方法としてよく比較されるものです。

区分マンションと一棟アパートでは、物件の取得費や管理費、空室リスクや利回りなど、運用の特徴が大きく異なります。

どちらが不動産投資に向いているかは、投資家の目的や資金力、リスク許容度などによって変わってきます。

自分に合った不動産投資を選ぶためには、区分マンションと一棟アパートの違いをしっかりと理解する必要があります。

不動産投資の基本と区分・一棟の違い

不動産投資とは、不動産を購入して賃貸や売却などで収益を得る投資方法です。

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、ここでは住宅用の物件を対象とした区分投資と一棟投資について解説します。

不動産投資の収益の種類

不動産投資で得られる収益には、主に以下の2つの種類があります。

  • インカムゲイン:物件を貸し出して得られる家賃収入のことです。安定的なキャッシュフローを生み出すことができますが、物件の管理やメンテナンスにコストや手間がかかります。
  • キャピタルゲイン:物件を売却して得られる売却益のことです。物件価格の上昇を狙って一時的な利益を得ることができますが、市場環境や需要の変化によって値下がりするリスクもあります。

不動産投資では、これら2つの収益のバランスを考えながら、自分の目的やリスク許容度に合った運用方法を選択する必要があります。

区分投資と一棟投資の定義と特徴

区分投資と一棟投資は、不動産投資の代表的な方法です。それぞれの定義と特徴は以下の通りです。

  • 区分投資:マンションやアパートなどの共同住宅の1戸(1部屋)ごとに所有して貸し出す方法です。初期費用が安く、都心部の物件を取得しやすいメリットがあります。しかし、高利回りを狙いにくく、管理できる範囲が狭いデメリットもあります。
  • 一棟投資:マンションやアパートなどの共同住宅を1棟丸ごと(土地付きもしくは借地権付き)所有して貸し出す方法です。高利回りを狙いやすく、リスク分散や規模拡大もしやすいメリットがあります。しかし、初期費用が高く、都心部の物件は対象外となりやすいデメリットもあります。

区分投資と一棟投資では、物件取得費や管理費、空室リスクや利回りなど、運用の特徴が大きく異なります。

どちらが不動産投資に向いているかは、投資家の目的や資金力、リスク許容度などによって変わってきます。

自分に合った不動産投資を選ぶためには、区分マンションと一棟マンション・アパートの違いをしっかりと理解する必要があります。

区分マンション投資のメリットとデメリット

区分マンション投資は、不動産投資の中でも比較的敷居が低い方法です。

しかし、メリットだけでなくデメリットもしっかりと把握しておく必要があります。

以下では、区分マンション投資のメリットとデメリットをそれぞれ3つずつ紹介します。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資には、以下のようなメリットがあります。

初期費用が安くローンを活用しやすい

区分マンションは、一棟マンションやアパートに比べて物件価格が安いため、初期費用を抑えることができます。

また、低金利のローンを利用することもできます。

これにより、自己資金が少なくても不動産投資を始めることができます。

例えば、都心部のワンルームの区分マンションの平均価格は約3000万円ですが、一棟マンションやアパートの平均価格は約1億円以上です。

区分マンション投資では、一棟投資に比べて初期費用や借入金利を大幅に削減することができます。

都心部の物件を取得しやすく空室リスクが低い

区分マンションは、一棟マンションやアパートに比べて都心部に多く存在します。

都心部は人口や需要が多く、交通や生活インフラも充実しています。

これにより、区分マンション投資では、高い入居率や安定した家賃収入を期待することができます。

区分マンション投資では、一棟投資に比べて空室リスクを低減しやすく、高い家賃収入を得やすいと言えます。

売却益を得られる可能性がある

区分マンションは、一棟マンションやアパートに比べて流動性が高いと言われています。

流動性とは、物件を売却する際にどれだけ早く・簡単に・高く売れるかということです。

区分マンションは物件価格が安く、需要も多いため、売却しやすいという特徴があります。

これにより、区分マンション投資では、物件価格の上昇による売却益(キャピタルゲイン)を得られる可能性があります。

区分マンション投資では、一棟投資に比べて売却益を得られる可能性が高く、売却しやすいと言えます。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資には、以下のようなデメリットがあります。

高利回りを狙いにくい

区分マンションは、一棟マンションやアパートに比べて物件価格が高いと言われています。

物件価格が高いということは、利回り(家賃収入÷物件価格)が低くなるということです。

利回りが低いということは、収益性が低いということです。

これにより、区分マンション投資では、高い収益を得ることが難しいというデメリットがあります。

区分マンション投資では、一棟投資に比べて高利回りを狙いにくく、収益性が低いと言えます。

管理できる範囲が狭い

区分マンションは、共同住宅の1戸(1部屋)ごとに所有するため、管理できる範囲が狭くなります。

管理できる範囲が狭いということは、自由度やコントロール力が低いということです。

これにより、区分マンション投資では、自分の意思で物件の改善や付加価値の向上を行うことが難しいというデメリットがあります。

例えば、区分マンションでは、共用部分(廊下や階段など)や外観(外壁や屋根など)の管理や修繕は管理組合や管理会社に任せることになります。

これらの部分は物件の魅力や価値に大きく影響します。

しかし、区分マンションでは、これらの部分に対して自分で改修やリフォームを行うことはできません。

また、内装(壁紙や床など)や設備(キッチンやバスなど)の管理や修繕も、管理組合や管理会社の規約や許可に従わなければなりません。

これらの部分は入居者の満足度や家賃水準に大きく影響します。

したがって、区分マンション投資では、一棟投資に比べて管理できる範囲が狭く、自由度やコントロール力が低いと言えます。

事業規模の拡大が難しい

区分マンションは、一棟マンションやアパートに比べて物件単位での収益が低いと言われています。

物件単位での収益が低いということは、事業規模を拡大するためには多くの物件を取得しなければならず、事業規模を拡大するためには多くの物件を取得するということは、多くのローンを組まなければならないということです。

多くのローンを組むということは、多くの返済負担や借入限度額に直面するということであり、区分マンション投資では、事業規模の拡大が難しいというデメリットがあります。

区分マンション投資では、一棟投資に比べて事業規模を拡大するためには多くの物件を取得しなければならず、多くのローンを組む必要があります。

これは返済負担や借入限度額によって制限される可能性が高いと言えます。

一棟マンション・アパート投資のメリットとデメリット

不動産投資の中でも、一棟マンション・アパート投資は大規模な資産形成を目指す方に人気の手法です。

しかし、一棟マンション・アパート投資にはメリットだけでなく、デメリットもあります。

このセクションでは、一棟マンション・アパート投資のメリットとデメリットを区分投資と比較しながら解説します。

一棟マンション・アパート投資のメリット

一棟マンション・アパート投資には、以下のようなメリットがあります。

空室リスクが分散される

一棟マンション・アパート投資では、複数の部屋を所有しているため、一部の部屋が空室になっても家賃収入がゼロになることはありません。

区分投資では、所有している部屋が空室になると家賃収入が途絶えてしまいます。

このように、一棟マンション・アパート投資は空室リスクを分散することができます。

高利回りを狙いやすい

一棟マンション・アパート投資では、物件価格に対する家賃収入の割合(利回り)が高くなる傾向があります。

区分投資では、物件価格が高くなるほど利回りが低くなります。

このように、一棟マンション・アパート投資は高利回りを狙いやすいです。

規模拡大を検討しやすい

一棟マンション・アパート投資では、毎月のキャッシュフロー(手取り収入)が多くなることが期待できます。

区分投資では、毎月のキャッシュフローが少なくなることが多いです。

このように、一棟マンション・アパート投資は規模拡大を検討しやすいです。

一棟マンション・アパート投資のデメリット

一棟マンション・アパート投資には、以下のようなデメリットがあります。

都心部の物件は対象外となりやすい

一棟マンション・アパート投資では、物件価格が高額になるため、都心部の物件は対象外となりやすいです。

区分投資では、物件価格が安価になるため、都心部の物件も選択肢に入りやすいです。

長期的な空室リスクが高い

一棟マンション・アパート投資では、築年数が古くなると空室率が上昇する傾向があります。

区分投資では、築年数が古くても立地や設備によって空室率を下げることができます。

このように、一棟マンション・アパート投資は長期的な空室リスクが高いです。

ローンの審査が厳しい

一棟マンション・アパート投資では、ローンの借入額が大きくなるため、ローンの審査が厳しいです。

区分投資では、ローンの借入額が小さくなるため、ローンの審査が緩やかになります。

一棟マンション・アパート投資のメリットとデメリットを表にまとめると以下のようになります。

メリットデメリット
空室リスクが分散される都心部の物件は対象外となりやすい
高利回りを狙いやすい長期的な空室リスクが高い
規模拡大を検討しやすいローンの審査が厳しい

区分投資か一棟投資かを選ぶポイント

不動産投資を始める際には、区分投資と一棟投資のどちらを選ぶかが重要なポイントになります。

区分投資と一棟投資にはそれぞれメリットとデメリットがあり、自分の目的や資金力、リスク許容度などによって最適な方法が異なります。

区分投資が適しているケース

区分投資は、マンションの1戸ごとに所有して貸し出す投資方法です。

区分投資が適しているケースは以下のようなものがあります。

初期費用を抑えたい場合

区分投資は、一棟投資に比べて物件価格が安く、低金利のローンを利用できる場合が多いです。

これにより、初期費用を抑えて不動産投資を始めることができます。

例えば、都心部のワンルームの区分マンションの平均価格は約3000万円ですが、一棟マンションやアパートの平均価格は約1億円以上です。

また、ローンの金利は2%を下回る場合が多いですが、一棟ローンの金利は2%を超える場合がほとんどです。

都心部の物件を取得したい場合

区分投資は、一棟投資に比べて都心部に多く存在する物件を取得しやすいです。

都心部は人口や需要が多く、交通や生活インフラも充実しています。

これにより、区分投資では、高い入居率や安定した家賃収入を期待することができます。

売却益を狙いたい場合

区分投資は、一棟投資に比べて流動性が高いと言われています。

流動性とは、物件を売却する際にどれだけ早く・簡単に・高く売れるかということです。

区分マンションは物件価格が安く、需要も多いため、売却しやすいという特徴があります。

これにより、区分マンション投資では、物件価格の上昇による売却益(キャピタルゲイン)を得られる可能性があります。

一棟投資が適しているケース

一棟投資は、マンションやアパートを一棟丸ごと所有して貸し出す投資方法です。

一棟投資が適しているケースは以下のようなものがあります。

高利回りを狙いたい場合

一棟投資は、区分投資に比べて物件価格に対する家賃収入の割合(利回り)が高くなる傾向があります。

区分投資では、物件価格が高くなるほど利回りが低くなります。

このように、一棟投資は高利回りを狙いやすいです。

一棟投資では、管理費や修繕積立金などの経費も自分でコントロールできるため、実質的な収益(手取り収入)を増やすことができます。

管理できる範囲を広げたい場合

一棟投資は、区分投資に比べて管理できる範囲が広くなります。

管理できる範囲が広いということは、自由度やコントロール力が高いということです。

これにより、一棟投資では、自分の意思で物件の改善や付加価値の向上を行うことができます。

例えば、一棟投資では、共用部分(廊下や階段など)や外観(外壁や屋根など)の管理や修繕は自分で決めることができます。

これらの部分は物件の魅力や価値に大きく影響します。

また、内装(壁紙や床など)や設備(キッチンやバスなど)の管理や修繕も、自分で改修やリフォームを行うことができます。

これらの部分は入居者の満足度や家賃水準に大きく影響します。

事業規模を拡大したい場合

一棟投資は、区分投資に比べて毎月のキャッシュフロー(手取り収入)が多くなることが期待できます。

区分投資では、毎月のキャッシュフローが少なくなることが多く、一棟投資は事業規模を拡大しやすいです。

区分投資と一棟投資を選ぶポイントを表にまとめると以下のようになります。

ポイント区分投資一棟投資
初期費用低い高い
都心部物件取得しやすい取得しにくい
高利回り狙いにくい狙いやすい
管理範囲狭い広い
事業規模拡大しにくい拡大しやすい

以上が、区分投資と一棟投資を選ぶポイントです。

区分投資と一棟投資は、それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の目的や資金力、リスク許容度などによって最適な方法が異なります。

自分に合った不動産投資を選ぶことが、成功の第一歩です。

さいごに

区分マンションと一棟アパート、どちらが不動産投資に向いているかは、一概には言えません。

それぞれにメリットとデメリットがあり、自分の目的や資金力、リスク許容度などによって最適な方法が異なります。

この記事では、区分マンションと一棟アパートの特徴や違いを比較しながら、どちらが適しているかを判断するためのポイントを紹介しました。

不動産投資は、長期的な視点で行うことが重要です。

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不動産投資はどのような物件を購入できるかがすべて。

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