【初心者必見】ワンルームマンション投資で資産運用を始めるための基礎知識と成功事例

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投資の評判

ワンルームマンション投資とは、単身者向けの小さなマンションを1室だけ購入して、家賃収入を得るという投資方法です。

少ない自己資金で始められることや、管理が比較的簡単なことなどから、不動産投資の初心者に人気があります。

しかし、ワンルームマンション投資にはメリットだけでなく、デメリットやリスクもあります。

空室や物件価値の下落、金利変動などによって収益が減る可能性もあります。

また、物件の選び方や運用方法によっては、成功するか失敗するかが大きく変わります。

そこで、この記事では、ワンルームマンション投資の基礎知識から、利回りやランニングコストの計算方法、リスクと対策のポイント、成功事例と失敗事例などを詳しく解説します。

ワンルームマンション投資で資産運用の基礎知識と成功事例

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも初心者におすすめの手法の一つ。

なぜなら、以下のようなメリットがあるからです。

  • 初期費用が低い:ワンルームマンションは一般的に数百万円から数千万円程度で購入できます。そのため、他の不動産投資に比べて自己資金やローンの負担が少なくなります。
  • 管理が簡単:ワンルームマンションは一室単位で運用するため、管理会社に委託することが多く、オーナーの手間が少なくなります。また、入居者も単身者が多いため、トラブルやクレームも少ない傾向にあります。
  • 需要が安定:ワンルームマンションは都市部に多く存在し、学生や社会人などの単身者に人気があります。そのため、需要が安定しており、空室率や家賃下落のリスクを抑えることができます。
  • 節税効果が高い:ワンルームマンション投資では、ローン利息や管理費などの経費を所得から差し引くことができます。その結果、所得税や住民税を減らすことができます。また、相続税対策としても有効です。

しかし、ワンルームマンション投資にはデメリットやリスクもあります。

  • 利回りが低い:ワンルームマンションは物件価格が高い割に家賃収入が低いため、利回り(年間家賃収入÷物件価格)が低くなります。利回りは投資効率を表す指標です。一般的にワンルームマンション投資の利回りは3~4%程度です。
  • 物件価値が下落する:ワンルームマンションは築年数や設備の劣化によって物件価値が下落しやすいです。特に新築物件は初期費用に販売会社の利益が含まれているため、売却時に元本割れする可能性が高いです。
  • 金利上昇リスク:ワンルームマンション投資ではローンを利用することが多いです。しかし、ローンの金利は変動する可能性があります。金利が上昇すると返済額が増えるため、収支が悪化するリスクがあります。
  • 空室・滞納リスク:ワンルームマンション投資では家賃収入が収益の主な源泉です。しかし、入居者が退去したり家賃を滞納したりすると家賃収入が減るかゼロになる可能性があります。その場合、ローン返済や管理費などの支出を捻出する必要があります。
  • 災害・修繕リスク:ワンルームマンションは地震や火災などの災害によって損傷する可能性があります。その場合、修繕費用や減損損失が発生する可能性があります。また、定期的に大規模修繕や更新工事などの費用も必要です。

ワンルームマンション投資で成功するためには、メリットとデメリットを理解した上で、物件選びや運用方法に注意する必要があります。

以下に、ワンルームマンション投資で成功している人の共通点や成功事例を紹介します。

  • 物件選びにこだわる:ワンルームマンション投資で最も重要なのは物件選びです。物件の立地や価格、築年数、間取り、設備などを慎重に比較検討し、利回りや将来性を見極めることが必要です。一般的には、交通の便が良く需要の高いエリアの中古物件がおすすめです。
  • 数の物件を運用する:ワンルームマンション投資では、一つの物件に依存しないように複数の物件を運用することが有効です。複数の物件を運用することで、空室や滞納などのリスクを分散させることができます。また、売却時期や方法も柔軟に対応できます。
  • 管理会社と良好な関係を築く:ワンルームマンション投資では、管理会社と良好な関係を築くことが重要です。管理会社は入居者の募集や契約、家賃回収やトラブル対応などを行ってくれます。管理会社と信頼関係を築くことで、入居率や家賃収入を高めることができます。
  • 税金やローンの対策をする:ワンルームマンション投資では、税金やローンの対策をすることも大切です。税金に関しては、経費の計上や節税対策を行うことで税負担を減らすことができます。ローンに関しては、金利や返済期間などの条件を比較検討し、借り換えや繰り上げ返済などを行うことで支出を減らすことができます。
  • 常に情報収集や勉強をする:ワンルームマンション投資では、常に情報収集や勉強をすることが必要です。不動産市場や法律・税制などは変化する可能性があります。そのため、最新の情報や知識を得ることで、投資判断や対策を行うことができます。情報集は不動産投資の一括資料請求【Oh!Ya(オーヤ)】を無料活用ください。

ワンルームマンション投資の利回りとランニングコスト

ワンルームマンション投資を始める前に、利回りとランニングコストを把握しておくことが重要です。

利回りとは、不動産投資の収益性を表す指標で、家賃収入や売却益などの収入を物件価格や初期費用などの支出で割ったものです。

ランニングコストとは、不動産投資を継続するためにかかる経費のことで、税金や管理費、修繕費などが含まれます。

利回りの計算方法と目安

ワンルームマンション投資の利回りには、主に次の3種類があります。

  • 簡易利回り:年間家賃収入÷物件価格
  • 粗利回り:年間家賃収入÷(物件価格+諸費用)
  • 税引き前表面利回り:(年間家賃収入-ランニングコスト)÷(物件価格+諸費用)

簡易利回りは、物件価格だけで計算する最も簡単な利回りですが、諸費用やランニングコストを考慮していないため、実際の収益性を正確に反映していません。

粗利回りは、物件価格に加えて諸費用も考慮する利回りで、初期費用対効果を測る指標として使われます。

税引き前表面利回りは、年間家賃収入からランニングコストを差し引いた純収入を初期費用で割る利回りで、運用効率を測る指標として使われます。

一般的に、ワンルームマンション投資の場合、3~4%の利回りが目安とされています。

しかし、利回りだけで物件を判断するのは危険です。

利回りはあくまで計算上の数値であり、実際に得られる収益は空室率や家賃下落などの変動要因によって変わります。

また、物件の立地や築年数、設備なども重要な要素です。

利回りは参考程度に留めておき、物件選びには慎重になるようにしましょう。

ランニングコストの内訳と節約方法

ワンルームマンション投資では、毎月や毎年かかるランニングコストを抑えることが重要です。

ランニングコストが高ければ高いほど、収益性が低下します。ランニングコストには次のような項目があります。

  • 税金:固定資産税・都市計画税・所得税・住民税など
  • 管理費・修繕積立金:マンション管理組合に支払う費用
  • 賃貸管理手数料:管理会社に支払う費用
  • 損害保険料:火災保険や地震保険に加入する場合の費用
  • 修繕費用・設備交換費用:部屋のメンテナンスやリフォームにかかる費用
  • 入居者募集費用:空室時に広告費などにかかる費用

これらのランニングコストの目安は、月額家賃の20%~30%程度と言われています。

しかし、これらのコストは一部工夫することで節約できるものもあります。

以下に、ランニングコストを抑えるための具体的な方法を紹介します。

  • 管理会社を見直す:管理会社によっては、管理手数料が相場より高い場合や、空室保証などの不要なサービスを付けてくる場合があります。管理会社を見直すことで、管理手数料を下げることができます。また、自分で管理できる部分は自分で行うことも手数料を節約できる方法です。
  • 税金やローンの対策をする:税金やローンは大きな支出ですが、対策をすることで節約できる可能性があります。税金に関しては、経費の計上や節税対策を行うことで税負担を減らすことができます。ローンに関しては、金利や返済期間などの条件を比較検討し、借り換えや繰り上げ返済などを行うことで支出を減らすことができます。

ワンルームマンション投資のリスクと対策

ワンルームマンション投資は、初期費用が低くて済むことや売却しやすいことなどがメリットとして挙げられますが、一方でリスクもあります。

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、リスクを把握し、適切な対策を行うことが重要です。

空室リスクと入居者集客のコツ

空室リスクとは、物件が空室になって家賃収入が得られない状態になることです。

空室リスクは、ワンルームマンション投資の最大のリスクと言えます。

空室になる原因は、以下のようなものがあります。

  • 入居者の退去:入居者が転勤や結婚などの理由で退去することがあります。ワンルームマンションは単身者向けの物件であるため、入居者の入れ替わりが激しい傾向にあります。
  • 競合物件の増加:同じエリアに新築物件やリフォーム物件などの競合物件が増えることがあります。競合物件が増えると、入居者はより条件の良い物件を選ぶようになります。
  • 需要の減少:エリアの人口減少や経済状況の悪化などによって、需要が減少することがあります。需要が減少すると、入居者を見つけることが難しくなります。

空室リスクを回避するためには、以下のような対策を行うことが有効です。

  • 需要の高い立地を選ぶ:交通の便が良く、学校や職場、商業施設などが近くにあるエリアを選ぶことで、入居者のニーズに応えることができます。また、将来的な開発計画や鉄道の延伸計画などもチェックしておくと良いでしょう。
  • 物件の価値を高める:築年数や設備の劣化によって物件の価値が下がらないように、定期的にメンテナンスや修繕を行うことが必要です。また、入居者のニーズに合わせて設備を改善したり、インターネット回線や防犯カメラなどを導入したりすることで、物件の魅力を高めることができます。
  • 家賃設定を見直す:家賃設定は競合物件や周辺相場に合わせて柔軟に見直すことが大切です。家賃設定が高すぎると入居者を見つけることが難しくなりますし、低すぎると収益性が低下します。家賃設定は管理会社や不動産会社に相談することもおすすめです。
  • 管理会社やサブリース会社に委託する:管理会社やサブリース会社に物件の管理や入居者募集を委託することで、空室リスクを軽減することができます。管理会社やサブリース会社は、物件の広告や見学、契約などを行ってくれます。また、サブリース会社は入居者の有無に関わらず一定の家賃を保証してくれます。

物件価値の下落リスクと出口戦略の重要性

物件価値の下落リスクとは、物件の価格が購入時よりも低くなってしまうことです。

物件価値の下落リスクは、ワンルームマンション投資のもう一つの大きなリスクと言えます。

物件価値が下がる原因は、以下のようなものがあります。

  • 物件の劣化:築年数が経過すると、建物や設備が劣化してしまいます。劣化した物件は入居者に敬遠されるだけでなく、売却時にも値引きされる可能性があります。
  • 立地条件の悪化:エリアの人口減少や治安悪化などによって、立地条件が悪化することがあります。立地条件が悪化すると、需要が減少し、家賃や物件価格が下落します。
  • 市場環境の変化:不動産市場は景気や金利などの影響を受けます。市場環境が悪化すると、不動産の需給バランスが崩れ、物件価格が下落します。

物件価値の下落リスクを回避するためには、以下のような対策を行うことが有効です。

物件価値の下落対策
  • 資産価値の高い物件を選ぶ:資産価値の高い物件とは、需要が高くて供給が少ないエリアや駅近などの立地条件にある物件です。資産価値の高い物件は、物件価値が下落しにくく、売却時にも高値で売れる可能性があります。
  • 出口戦略を立てる:出口戦略とは、物件を売却するタイミングや方法を事前に決めておくことです。出口戦略を立てることで、物件価値が下落する前に売却することができます。出口戦略を立てる際には、自分の目的や状況に合わせて柔軟に見直すことも必要です。
  • 物件管理を徹底する:物件管理を徹底することで、物件の劣化を防ぐことができます。定期的に点検や清掃を行ったり、必要に応じて修繕やリフォームを行ったりすることで、物件の価値を維持することができます。また、物件の状態や市場動向を常に把握することで、売却のタイミングや方法を判断することができます。

金利変動リスクと融資付けのポイント

金利変動リスクとは、ローンの金利が変動することによって、返済額が増減することで、金利変動リスクは、ワンルームマンション投資においても無視できないリスクです。

金利が上昇すると、返済額が増えるため、収支が悪化。

金利が下降すると、返済額が減るため、収支が改善。

金利変動リスクを回避するためには、ローン借り換えや繰り上げ返済が有効。

ローン借り換えとは、他の銀行や金融機関からより低い金利で借り直すことで、ローン借り換えを行うことで、返済額や支払い総額を減らすことができます。

繰り上げ返済とは、予定よりも早く一部または全部の借入残高を返済することで、繰り上げ返済を行うことで、支払い総額や返済期間を短縮することができます。

ワンルームマンション投資の成功事例と失敗事例

ワンルームマンション投資の成功事例と失敗事例を紹介します。

成功事例と失敗事例を比較することで、ワンルームマンション投資のポイントや注意点を学ぶことができます。

まー

いろいろ書きますが、結局どの不動産投資会社に依頼するかですべてが決まるのがワンルームマンション投資の世界。

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新築ワンルームマンション投資の成功事例

新築ワンルームマンション投資は、以下のようなケースで成功する可能性が高いです。

  • 価格が安い時期に購入し、多額の売却益を得る
  • 頭金をできるだけ多く入れて、プラス収支で運用する
  • 現役段階からコツコツと繰り上げ返済する
  • 複数件のワンルームを運用し売却益で繰り上げ返済する
  • 退職時にローン残債を一括返済する

以下では、それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。

価格が安い時期に購入し、多額の売却益を得る

不動産市場は景気や金利などの影響を受けて変動します。

市場環境が悪化すると、不動産の需給バランスが崩れ、物件価格が下落します。

逆に市場環境が改善すると、不動産の需要が高まり、物件価格が上昇します。

このような市場変動に対応して、価格が安い時期に新築ワンルームマンションを購入し、価格が高い時期に売却することで、多額の売却益を得ることができます。

この方法は、不動産投資の基本的な戦略です。

たとえば、リーマンショック前後に物件を購入した方は新築ワンルームマンションであっても、昨今のワンルーム価格の上昇から高い売却益を得られている方が多いです。

当初の物件価格よりも売却価格の高いワンルームも多くあります。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 市場変動は予測しにくく、タイミングを逃す可能性がある
  • 売却時に仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかる
  • 売却益が得られるまでの間に空室や経費などのリスクが発生する

頭金をできるだけ多く入れて、プラス収支で運用する

新築ワンルームマンション投資は、中古物件に比べて利回りが低いです。

利回りとは、投資金額に対して得られた収益額の割合のことです。

利回りが低いということは、収益性が低いということです。

そうなると、毎月の収支は中古物件よりも悪くなる傾向にあります。

新築ワンルームマンションでフルローンを組んだ場合の毎月収支は基本的にマイナスとなります。

よって、毎月の収支をプラスにするためにはまとまった頭金を入れてローン金額を下げるしかありません。

自己資金にある程度の余裕があり、多額の頭金を投入できる方であれば新築ワンルームでも無理なく運用できるのがわかります。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 頭金を多く入れると、他の投資機会や緊急時の資金に回せなくなる
  • 頭金を多く入れても、空室や経費などのリスクは変わらない
  • 頭金を多く入れても、物件価値が下落する可能性はある

現役段階からコツコツと繰り上げ返済する

毎年一定の金額をコツコツと繰り上げ返済するパターンです。

繰り上げ返済することで、毎月の収支が良くなったり、ローンの残年数が短くなったりします。

よって、一部繰り上げ返済を購入当初よりコツコツを行うことで、早い段階で「プラス収支での運用」「ローン完済」が可能となり、給与収入プラスαの収入源としてワンルームを所有することが可能となります。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 繰り上げ返済する分だけ、他の投資機会や緊急時の資金に回せなくなる
  • 繰り上げ返済する分だけ、税制優遇や利息控除のメリットが減る
  • 繰り上げ返済しても、空室や経費などのリスクは変わらない
  • 繰り上げ返済しても、物件価値が下落する可能性はある

複数件のワンルームを運用し売却益で繰り上げ返済する

ワンルームマンションを複数件購入し運用している方も多いです。

例えば同時期に2件の物件をフルローンで購入し、中長期間保有したのち、1件を売却。

その売却益でもう1件の残りのローンを繰り上げ返済するというパターンです。

この方法は、売却益を利用してローンの負担を減らし、収支を改善することができます。

また、複数件のワンルームを運用することで、リスクの分散や収入の安定化も期待できます。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 複数件のワンルームを購入するには、それだけ多くの資金が必要になる
  • 複数件のワンルームを管理するには、それだけ多くの手間やコストがかかる
  • 売却時に仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかる
  • 売却益が得られるとは限らない

退職時にローン残債を一括返済する

退職金や年金などの収入源を利用して、ローン残債を一括返済するパターンです。

この方法は、ローンの利息負担を減らし、収支を改善することができます。

また、ローン完済後は家賃収入が純利益となり、老後の生活資金に充てることができます。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 退職金や年金などの収入源は、他の生活費や医療費などにも必要になる
  • 一括返済する分だけ、他の投資機会や緊急時の資金に回せなくなる
  • 一括返済する分だけ、税制優遇や利息控除のメリットが減る
  • 一括返済しても、空室や経費などのリスクは変わらない
  • 一括返済しても、物件価値が下落する可能性はある

新築ワンルームマンション投資の失敗事例

新築ワンルームマンション投資は、以下のようなケースで失敗する可能性が高いです。

  • 価格が高い時期に購入し、大きな値下がりを被る
  • 頭金をできるだけ少なく入れて、マイナス収支で運用する
  • 現役段階からコツコツと繰り上げ返済しない
  • 複数件のワンルームを運用し売却益で繰り上げ返済しない
  • 退職時にローン残債を一括返済しない
  • 相続税対策で税金の圧縮に失敗する

以下では、それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。

価格が高い時期に購入し、大きな値下がりを被る

不動産市場は景気や金利などの影響を受けて変動します。

市場環境が悪化すると、不動産の需給バランスが崩れ、物件価格が下落します。

逆に市場環境が改善すると、不動産の需要が高まり、物件価格が上昇します。

このような市場変動に対応できず、価格が高い時期に新築ワンルームマンションを購入し、価格が低い時期に売却することで、大きな値下がりを被ることがあります。

この方法は、不動産投資の最悪のシナリオです。

たとえば、バブル期やオリンピック前後に物件を購入した方は新築ワンルームマンションであっても、その後のワンルーム価格の下落から大きな損失を被っている方が多いです。

当初の物件価格よりも売却価格の低いワンルームも多くあります。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 市場変動は予測しにくく、タイミングを逃す可能性がある
  • 売却時に仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかる
  • 値下がりするまでの間に空室や経費などのリスクが発生する

頭金をできるだけ少なく入れて、マイナス収支で運用する

新築ワンルームマンション投資は、中古物件に比べて利回りが低いです。

利回りとは、投資金額に対して得られた収益額の割合のことです。

利回りが低いということは、収益性が低いということです。

そうなると、毎月の収支は中古物件よりも悪くなる傾向にあります。

新築ワンルームマンションでフルローンを組んだ場合の毎月収支は基本的にマイナスとなります。

よって、毎月の収支をプラスにするためにはまとまった頭金を入れてローン金額を下げるしかありません。

しかし、頭金をできるだけ少なく入れて、マイナス収支で運用することもあるかもしれません。

例えば、自己資金が少ない方や、他の投資に資金を回したい方などです。

この方法は、将来の物件価値の上昇や税制優遇などに期待して、現在の収支の悪化を我慢するという考え方です。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • マイナス収支で運用すると、毎月のキャッシュフローが圧迫される
  • マイナス収支で運用すると、空室や経費などのリスクが増える
  • マイナス収支で運用すると、ローンの残年数が長くなる
  • マイナス収支で運用すると、物件価値が下落した場合に大きな損失を被る可能性がある

現役段階からコツコツと繰り上げ返済しない

毎年一定の金額をコツコツと繰り上げ返済するパターンとは逆に、現役段階から繰り上げ返済をしないパターンです。

繰り上げ返済をしないことで、他の投資機会や緊急時の資金に回せる余裕ができます。

また、繰り上げ返済をしないことで、税制優遇や利息控除のメリットを最大限に活用できます。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 繰り上げ返済をしないと、毎月の収支が悪化する
  • 繰り上げ返済をしないと、ローンの残年数が長くなる
  • 繰り上げ返済をしないと、空室や経費などのリスクが増える
  • 繰り上げ返済をしないと、物件価値が下落した場合に大きな損失を被る可能性がある

複数件のワンルームを運用し売却益で繰り上げ返済しない

ワンルームマンションを複数件購入し運用している方も多いです。

例えば同時期に2件の物件をフルローンで購入し、中長期間保有したまま売却しないパターンです。

この方法は、複数件のワンルームから得られる家賃収入や税制優遇などに期待して、現在の収支の悪化やローン残債を我慢するという考え方です。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • 複数件のワンルームを購入するには、それだけ多くの資金が必要になる
  • 複数件のワンルームを管理するには、それだけ多くの手間やコストがかかる
  • 複数件のワンルームを売却しないと、売却益を得ることができない
  • 複数件のワンルームを売却しないと、物件価値が下落した場合に大きな損失を被る可能性がある

退職時にローン残債を一括返済しない

退職金や年金などの収入源を利用して、ローン残債を一括返済するパターンとは逆に、退職時にローン残債を一括返済しないパターンです。

ローン残債を一括返済しないことで、退職金や年金などの収入源を他の生活費や医療費などに回せる余裕ができます。

また、ローン残債を一括返済しないことで、税制優遇や利息控除のメリットを最大限に活用できます。

しかし、この方法には以下のような注意点もあります。

  • ローン残債を一括返済しないと、毎月の収支が悪化する
  • ローン残債を一括返済しないと、ローンの残年数が長くなる
  • ローン残債を一括返済しないと、空室や経費などのリスクが増える
  • ローン残債を一括返済しないと、物件価値が下落した場合に大きな損失を被る可能性がある

さいごに

この記事では、ワンルームマンション投資で資産運用を始めるための基礎知識と成功事例を紹介しました。

ワンルームマンション投資は、少ない資金で始められる不動産投資の一つですが、メリットだけでなくデメリットもあります。

そのため、自分の目的や資金、リスク許容度などに合わせて、慎重に物件選びや運用方法を考えることが必要です。

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