ワンルームマンション投資とは、一室単位で購入した物件を賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。
ワンルームマンション投資は、
- 初期費用が低くて済むことや
- 売却しやすいこと
などがメリットとして挙げられます。
しかし、ワンルームマンション投資にはリスクもあります。
- 金利上昇や
- 空室率の高さ
などが経営を圧迫する可能性があります。
そこで、この記事ではワンルームマンション投資のからくりとリスクをわかりやすく解説します。
また、初心者が安心して始める方法も紹介します。
この記事を読んで、ワンルームマンション投資について理解を深めてみましょう。
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは、一室単位で購入した物件を賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。
ワンルームマンションとは、一般的に10~20平米程度の広さで、キッチンやバスルームなどが備え付けられた部屋のことを指します。
ワンルームマンションは、学生や単身者などの需要が高く、家賃も比較的安いため、入居者を見つけやすいという特徴があります。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資には、以下のようなメリットがあります。
- 初期費用が低い：ワンルームマンションは物件価格が安いため、頭金や諸経費も少なくて済みます。また、ローンの返済額も少なくなります。
- 売却しやすい：ワンルームマンションは需要が高く、流動性が高いため、売却する際にも比較的早く買い手が見つかりやすいです。
- 管理しやすい：ワンルームマンションは一室単位で管理するため、修繕や清掃などの手間が少なくて済みます。また、管理会社に委託する場合も費用が安くなります。
- 税金対策になる：ワンルームマンション投資では、ローンの利息や管理費などの経費を所得から差し引くことができます。また、物件の減価償却費も経費として計上できます。これにより、所得税や住民税を節税することができます。
ワンルームマンション投資のデメリット
ワンルームマンション投資には、以下のようなデメリットもあります。
- 利益が出にくい：ワンルームマンションは物件価格が安いため、家賃収入も少なくなります。また、物件価格や家賃は時間の経過とともに下落する傾向にあります。そのため、利益を出すためには高い利回りや高い入居率を維持する必要があります。
- リスクが高い：ワンルームマンションは入居者の入れ替わりが激しく、空室率や家賃低下のリスクが高いです。また、物件劣化や災害などのリスクもあります。さらに、詐欺や悪徳業者に騙される可能性もあります。
- 出口戦略が限られる：ワンルームマンションは自分で住むことができませんし、家族や友人に譲渡することも難しいです。そのため、出口戦略としては売却するしかありません。しかし、売却する際にも物件価格が下落している可能性がありますし、売却手数料や譲渡所得税などの費用もかかります。
ワンルームマンション投資で利益が出るからくり
ワンルームマンション投資で利益が出るからくりは、運用益（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つがあります。
運用益とは、家賃収入のことで、毎月定期的に入ってくる収入です。
売却益とは、物件の値上がりによる利益のことで、物件を売却した時に一括で得られる収入です。
運用益と売却益の違い
運用益と売却益の違いは、以下のようになります。
表面利回りと実利回りの違い
表面利回りと実利回りとは、ワンルームマンション投資の収益性を測る指標です。
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、簡単に計算できる利回りです。
しかし、表面利回りは経費や費用を考慮していないため、実際の収益性を正確に反映していません。
実利回りとは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いたものを物件価格に足した諸経費で割ったもので、実際の収益性を反映した利回りです。
しかし、実利回りは諸経費や費用を正確に把握する必要があるため、計算が複雑になります。
この場合、表面利回りは6%ですが、実利回りは3%しかありません。
つまり、表面的に見える収益性よりも実際の収益性は低いことがわかります。
そのため、ワンルームマンション投資の収益性を判断する際には、表面利回りではなく実利回りを見ることが重要です。
利回りと物件価格・家賃の関係
利回りと物件価格・家賃の関係は、以下のようになります。
物件価格が高いと利回りは低くなる
物件価格が高いと、家賃収入に対する割合が小さくなるため、利回りは低くなります。
例えば、年間の家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円だとすると、利回りは6%になりますが、物件価格が3,000万円だとすると、利回りは4%になります。
物件価格が低いと利回りは高くなる
物件価格が低いと、家賃収入に対する割合が大きくなるため、利回りは高くなります。
例えば、年間の家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円だとすると、利回りは6%になりますが、物件価格が1,000万円だとすると、利回りは12%になります。
家賃収入が高いと利回りは高くなる
家賃収入が高いと、物件価格に対する割合が大きくなるため、利回りは高くなります。
例えば、年間の家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円だとすると、利回りは6%になりますが、年間の家賃収入が180万円だとすると、利回りは9%になります。
家賃収入が低いと利回りは低くなる
家賃収入が低いと、物件価格に対する割合が小さくなるため、利回りは低くなります。
例えば、年間の家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円だとすると、利回りは6%になりますが、年間の家賃収入が60万円だとすると、利回りは3%になります。
以上のように、利回りは物件価格や家賃収入によって変わってきます。
そのため、ワンルームマンション投資をする際には、物件価格や家賃収入を適切に判断して、自分に合った投資物件を選ぶことが大切です。
ワンルームマンション投資の5つのリスクと対策
ワンルームマンション投資には、以下のようなリスクがあります。
それぞれのリスクと対策について見てみましょう。
金利上昇リスクと借り換え・繰り上げ返済
金利上昇リスクとは、融資を受けているローンの金利が上昇し、返済額が膨らむリスクのことです。
金利が上昇すると、返済額が増えることで経営が悪化する可能性があります。
金利上昇リスクに対する対策としては、以下のようなものがあります。
- 借り換え：借り換えとは、他の金融機関から低金利のローンを借りて、現在のローンを一括返済することです。借り換えをすることで、毎月の返済額や総支払額を減らすことができます。しかし、借り換えには手数料や違約金などの費用がかかることもありますし、借り換え先の金融機関が見つからない場合もあります。そのため、借り換えをする際には、費用や条件をよく比較検討する必要があります。
- 繰り上げ返済：繰り上げ返済とは、毎月の返済額に加えて、余った資金で元本を減らすことです。繰り上げ返済をすることで、残債や支払利息を減らすことができます。しかし、繰り上げ返済には違約金などの費用がかかる場合もありますし、繰り上げ返済した分だけ手元に残る資金が減ることもあります。そのため、繰り上げ返済をする際には、費用や資金計画をよく考える必要があります。
空室・家賃低下リスクと入居者獲得・家賃設定
空室・家賃低下リスクとは、入居者がいなくなったり、家賃を下げざるを得なくなったりすることで、家賃収入が減るリスクのことです。
空室・家賃低下リスクは、需要や供給のバランスや競合物件の状況などによって変わってきます。
空室・家賃低下リスクに対する対策としては、以下のようなものがあります。
- 入居者獲得：入居者獲得とは、空室に入居してもらうために行う活動のことです。入居者獲得をするためには、物件の魅力や特徴をアピールした広告や口コミを活用したり、不動産会社や管理会社と連携したりすることが重要です。また、入居者のニーズや希望に応えられるように、物件の設備やサービスを充実させたり、柔軟な対応をしたりすることも効果的です。
- 家賃設定：家賃設定とは、物件の家賃を決めることです。家賃設定をする際には、物件の立地や築年数、間取りや広さ、設備やサービスなどの条件を考慮する必要があります。また、同じエリアや同じタイプの物件の家賃相場や競合物件の家賃も調べて、適正な価格に設定することが大切です。家賃が高すぎると入居者がつきにくくなりますし、家賃が低すぎると利益が減ります。そのため、家賃設定はバランスが重要です。
かしこまりました。続きを書きます。
物件劣化リスクと管理会社選び・修繕費用
物件劣化リスクとは、物件の老朽化や傷みによって、入居者の満足度が低下したり、売却価格が下落したりするリスクのことです。
物件劣化リスクは、築年数や建物の品質、入居者の使用状況などによって変わってきます。
物件劣化リスクに対する対策としては、以下のようなものがあります。
- 管理会社選び：管理会社選びとは、物件の管理を委託する会社を選ぶことです。管理会社は、物件の清掃や点検、入居者の対応などを行うため、物件の状態や入居率に大きく影響します。管理会社選びをする際には、管理費やサービス内容、実績や評判などをよく比較検討する必要があります。また、定期的に報告や連絡を受けられるようにすることも重要です。
- 修繕費用：修繕費用とは、物件の修理や改善にかかる費用のことです。修繕費用を支払うことで、物件の価値や魅力を維持することができます。修繕費用を計算する際には、長期修繕計画を作成して、必要な時期や内容、金額を見積もることが大切です。また、修繕費用は経費として計上できるため、節税効果もあります。
災害リスクと保険加入・耐震性チェック
災害リスクとは、地震や火災などの災害によって、物件が損傷したり、入居者が退去したりするリスクのことです。
災害リスクは、物件の立地や構造、防災設備などによって変わってきます。
災害リスクに対する対策としては、以下のようなものがあります。
- 保険加入：保険加入とは、災害による損害を補償してもらうために契約する保険のことです。保険加入をすることで、災害が発生した場合にも資産を守ることができます。保険加入をする際には、補償内容や金額、保険料や免責事項などをよく確認する必要があります。また、定期的に見直しを行うことも重要です。
- 耐震性チェック：耐震性チェックとは、物件が地震に耐えられるかどうかを調べることです。耐震性チェックをすることで、物件の安全性や売却価格に影響する可能性があります。耐震性チェックをする際には、専門家に依頼したり、公的な証明書や基準値などを参考にしたりすることが大切です。
詐欺リスクと不動産会社選び・査定依頼
詐欺リスクとは、悪徳業者や詐欺師に騙されて、損失を被るリスクのことです。
詐欺リスクは、不動産会社や物件の信頼性や透明性によって変わってきます。
詐欺リスクに対する対策としては、以下のようなものがあります。
- 不動産会社選び：不動産会社選びとは、物件の購入や売却を仲介してもらう会社を選ぶことです。不動産会社選びをする際には、実績や評判、サービス内容や手数料などをよく比較検討する必要があります。また、信頼できる第三者機関の認定や加盟などを確認することも重要です。
- 査定依頼：査定依頼とは、物件の価格や条件を見積もってもらうことです。査定依頼をすることで、物件の相場や妥当性を知ることができます。査定依頼をする際には、複数の不動産会社に依頼して、査定結果や根拠を比較検討することが大切です。また、査定額が異常に高い場合や、契約を急かす場合などは注意が必要です。
ワンルームマンション投資で失敗しない物件の選び方
ワンルームマンション投資で成功するためには、物件の選び方が重要です。
物件の選び方には、以下のようなポイントがあります。
立地条件や周辺環境をチェックする
立地条件や周辺環境とは、物件がある場所やその周りの状況のことです。
立地条件や周辺環境をチェックすることで、入居者の需要や競合物件の状況を把握することができます。
立地条件や周辺環境をチェックする際には、以下のような点に注意することが大切です。
- 交通アクセス：駅やバス停などの公共交通機関からの距離や時間、路線や本数などを確認することです。交通アクセスが良いと、通勤や通学に便利であるため、入居者の需要が高くなります。
- 生活利便施設：コンビニやスーパー、ドラッグストアなどの商業施設や、病院や郵便局などの公共施設の有無や距離を確認することです。生活利便施設が充実していると、日常生活に不便がなくなるため、入居者の満足度が高くなります。
- 環境要因：治安や騒音、災害などのリスクや問題点を確認することです。環境要因が悪いと、入居者の安心感や快適さが低下するため、入居者の離れや家賃低下の原因になります。
物件の築年数や耐震性を確認する
物件の築年数や耐震性とは、物件が建てられてからの経過年数や地震に対する強度のことです。
物件の築年数や耐震性を確認することで、物件の品質や安全性を知ることができます。
物件の築年数や耐震性を確認する際には、以下のような点に注意することが大切です。
- 築年数：築年数が古いと、物件の劣化や傷みが進んでいる可能性が高くなります。また、築年数が古いと、入居者のニーズに合わない間取りや設備になっている可能性もあります。そのため、築年数が古い場合は、修繕費用やリフォーム費用がかかることを見込んだり、家賃設定を見直したりする必要があります。
- 耐震性：耐震性が低いと、地震によって物件が倒壊したり損傷したりするリスクが高くなります。また、耐震性が低いと、入居者の安全意識が高まっている現代では入居者に敬遠される可能性もあります。そのため、耐震性が低い場合は、耐震補強工事を行ったり、保険に加入したりする必要があります。
実利回りやキャッシュフローを計算する
実利回りやキャッシュフローとは、ワンルームマンション投資の収益性や経営状態を表す指標のこと。
実利回りやキャッシュフローを計算することで、物件の投資効果や経営安定性を判断することができます。
実利回りやキャッシュフローを計算する際には、以下のような点に注意することが大切です。
- 実利回り：実利回りとは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いたものを物件価格に足した諸経費で割ったもので、実際の収益性を反映した利回りです。実利回りは、物件価格や家賃収入だけでなく、ローンの金利や管理費、修繕費などの諸経費も考慮して計算する必要があります。また、実利回りは物件ごとに異なるため、複数の物件を比較することも重要です。
- キャッシュフロー：キャッシュフローとは、毎月の家賃収入からローンの返済額や諸経費を差し引いたもので、手元に残る現金の流れです。キャッシュフローは、経営が赤字か黒字かを表す指標です。キャッシュフローは、毎月の返済額や諸経費を正確に把握して計算する必要があります。また、キャッシュフローは将来的に変動する可能性があるため、長期的な見通しを立てることも重要です。
空室率や入居者層を調べる
空室率や入居者層とは、物件の入居状況や入居者の特徴のことです。
空室率や入居者層を調べることで、物件の需要や競争力を知ることができます。
空室率や入居者層を調べる際には、以下のような点に注意することが大切です。
- 空室率：空室率とは、物件の空き部屋の割合のことです。空室率が高いと、家賃収入が減るだけでなく、管理費や広告費などの経費も増えるため、経営に悪影響を及ぼします。空室率を調べる際には、物件自体の空室率だけでなく、同じエリアや同じタイプの物件の空室率も参考にすることが大切です。
- 入居者層：入居者層とは、物件に入居している人々の年齢や性別、職業や収入などの特徴のことです。入居者層を調べることで、物件のターゲットやニーズを把握することができます。入居者層を調べる際には、管理会社や不動産会社に情報を提供してもらったり、アンケートやインタビューなどを行ったりすることが有効です。
管理会社やサブリース会社の信頼性を見極める
管理会社やサブリース会社とは、物件の管理や賃貸契約を代行してくれる会社のことです。
管理会社やサブリース会社の信頼性を見極めることで、物件の運営や収益に影響するトラブルを防ぐことができます。
管理会社やサブリース会社の信頼性を見極める際には、以下のような点に注意することが大切です。
- 管理会社：管理会社とは、物件の清掃や点検、修繕などの日常的な管理業務を行ってくれる会社のことです。管理会社の信頼性を見極める際には、管理費やサービス内容、実績や評判などをよく確認する必要があります。また、定期的に報告や連絡を受けられるようにすることも重要です。
- サブリース会社：サブリース会社とは、物件の所有者と賃貸契約を結んで家賃保証をしてくれる会社のことです。サブリース会社の信頼性を見極める際には、保証金額や契約期間、違約条項などをよく確認する必要があります。また、サブリース会社が倒産したり解約したりする可能性も考慮することも重要です。
まとめ
この記事では、ワンルームマンション投資のからくりとリスクをわかりやすく解説しました。
また、初心者が安心して始める方法も紹介しました。
ワンルームマンション投資は、
- 初期費用が低くて済むことや
- 売却しやすいこと
などがメリットとして挙げられます。
しかし、ワンルームマンション投資にはリスクもあります。
- 金利上昇や
- 空室率の高さ
などが経営を圧迫する可能性があります。
そこで、ワンルームマンション投資で成功するためには、物件の選び方が重要です。
- 立地条件や周辺環境をチェックすること
- 物件の築年数や耐震性を確認すること
- 実利回りやキャッシュフローを計算すること
- 空室率や入居者層を調べること
- 管理会社やサブリース会社の信頼性を見極めること
ワンルームマンション投資は、メリットとリスクをしっかり理解して、自分に合った投資物件を選ぶことがポイントです。
ワンルームマンション投資で失敗しないためには、情報を正しく集めることが重要。
無料でプロの情報を入手するためには、一括資料請求が楽。
楽してライバルに差をつけろ！
コメント