不動産投資は公務員の最強副業?小規模から始めるメリットと注意点

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不動産投資は、土地や建物を購入して家賃収入を得ることで、将来の資産形成に役立つ投資方法です。

しかし、公務員の方は副業が禁止されているため、不動産投資に興味があってもできないと思っている方も多いのではないでしょうか?

実は、公務員でも一定の条件を満たせば、不動産投資を行うことが可能です。

また、公務員の方には不動産投資に向いているメリットもたくさんあります。

この記事では、公務員が不動産投資を始めるための条件やメリット、注意点などを詳しく解説します。

この記事を読んでわかることは以下の通りです。

  • 不動産投資が副業にならないための3つの条件
  • 公務員が不動産投資に有利な理由
  • 公務員が不動産投資を始めるためのステップ
  • 公務員が不動産投資で失敗しないための注意点

この記事の結論は、公務員でも小規模な不動産投資なら副業禁止規定に抵触せずに行えるということです。

また、公務員は

  • 信用力が高く融資を受けやすい
  • 安定した収入がある
  • 税金対策ができる

などのメリットがあります。

しかし、

  • 副業禁止規定に違反しないようにする
  • 高利回り物件に惑わされないようにする
  • 空室リスクや修繕費用を考慮する
  • マーケットや法律の変化に対応する

などの注意点もあります。

では、具体的に公務員が不動産投資をする方法やメリット・注意点について見ていきましょう。

不動産投資が副業にならないための3つの条件

不動産投資が副業にならないための3つの条件について、詳しく説明します。

  1. 不動産投資の規模が5棟10室以下
  2. 家賃収入が年500万円未満
  3. 管理業務は委託する

不動産投資の規模が5棟10室以下

公務員は副業が原則禁止されていますが、一部例外が。

人事院規則14-8(営利企業の役員等との兼業)により、公務員の不動産投資は条件付きで認められていいるようです。

具体的には所轄庁の長等の「承認」が得られれば、公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことも可能で、承認を得るためには、不動産投資の規模が一定以下である必要があるようです。

人事院規則14-8によると、不動産投資が副業にならないための基準は以下の通りです。

  • 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
  • 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
  • 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。

この基準を超えると、公務員でも認められていた不動産投資が副業扱いになり、国家公務員法に抵触する可能性があるので注意が必要です。

つまり、不動産投資の規模を5棟10室以下に抑えておく必要があります。

家賃収入が年500万円未満

公務員の不動産投資では、年500万円を超える家賃収入を得ると副業扱いになります。

ここでポイントなのは手元に残るCF(キャッシュフロー)収益が500万円ではありません。

家賃収入で計算されます。

例えキャッシュフローが赤字だったとしても、500万円を超えれば副業扱いとなりますので注意。

また、家賃収入が500万円未満でも、毎年1月末に自営兼業承認申請書で報告する義務があるとのこと。

この項の規定による報告は、毎年1月末日までに、前年に与えた承認について、次に掲げる事項を記載して行うものとする。

  • 賃貸する不動産の種類と規模
  • 家賃収入の予定年額
  • 不動産管理方法

管理業務は委託する

公務員が副業を禁止されている理由として、職務専念の義務(国公法第101条)の精神的・肉体的な疲労により、本業に支障を出さないためです。

不動産投資をはじめ、株・太陽光投資で許可が出ているのは、自分の労力を使わないことが前提にありるようです。

管理費を削減したいからと言ってすべて自分で物件を管理するのは、アルバイトなどの労働と変わりません。

必ず管理会社に委託するようにしましょう。

公務員が不動産投資に有利な理由

不動産投資は、資産形成や節税などのメリットがありますが、公務員の方は副業規定に注意しなければなりません。

公務員が不動産投資に有利な理由として、次の3つが挙げられます。

  • 融資条件が良い
  • 安定した収入がある
  • 税金対策ができる

それぞれの理由について、詳しく説明してみましょう。

融資条件が良い

不動産投資をするには、多額の資金が必要です。

そのため、多くの場合、金融機関から融資を受けることになります。

しかし、融資を受けるには、金融機関からの信用力が重要です。

金融機関は、返済能力や返済意思を評価して、融資の可否や金利を決めます。

公務員の方は、安定した給与所得を得ており、職場も安定しています。

そのため、金融機関からの信用力が高く、融資を受けやすいというメリットがあります。

また、年収の10倍もの融資を受けられることもあり、民間企業の方よりも圧倒的に有利。

安定した収入がある

不動産投資は、家賃収入や物件価値の上昇によって利益を得ることができます。

しかし、不動産投資にはリスクもあります。

たとえば、空室や入居者トラブル、災害や修繕などで家賃収入が減ったり、物件価値が下落したりする可能性があります。

そんなときに重要なのが、安定した収入です。

安定した収入があれば、不動産投資で発生するリスクに対応できますし、長期的な投資計画を立てやすくなります。

公務員の方は、給与所得が安定しており、年金も充実しています。

そのため、不動産投資でリスクに直面しても安心です。

税金対策ができる

不動産投資は、節税対策にも有効。

不動産投資でかかる経費や減価償却費は所得税や住民税から控除することができます。

また、不動産所得と給与所得は損益通算できるため、不動産投資が赤字になれば所得税額を減らすことができます。

公務員の方は、給与所得から控除されるのは各種保険料くらいで大きな節税効果は望めません。

しかし、不動産投資を行えば支出を減らすことができますし、老後の年金対策にもなります。

公務員が不動産投資を始めるためのステップ

公務員が不動産投資を始めるためのステップについて、5つのポイントにまとめてみました。

  1. 目的と目標を明確にする
  2. 不動産投資の知識を身につける
  3. 物件探しと収支計画を立てる
  4. 契約と融資の手続きをする
  5. 管理会社と契約する

目的と目標を明確にする

不動産投資を始める前に、まずは自分の目的と目標を明確にすることが大切です。

不動産投資は、一朝一夕で成果が出るものではありません。

長期的な視点で計画を立てる必要があります。

目的と目標を明確にすることで、以下のメリットがあります。

  • 不動産投資の方向性や戦略を決めやすくなる
  • 物件選びや収支計画において具体的な基準ができる
  • モチベーションを維持しやすくなる

目的と目標を設定する際には、以下の点に注意しましょう。

  • 目的は具体的で明確にする(例:老後の収入源を作る、資産運用をする、相続対策をするなど)
  • 目標はSMART原則に沿って設定する(具体的・測定可能・達成可能・現実的・期限付き)
  • 目標は定期的に見直し、必要に応じて修正する

不動産投資の知識を身につける

不動産投資を始めるためには、不動産投資の基礎知識や法律・税制などの情報を身につけることが必要です。

不動産投資は、多額の資金やリスクが関わるため、知識武装しておかないと失敗する可能性が高くなります。

不動産投資の知識を身につける方法としては、以下のようなものがあります。

  • 書籍や雑誌、インターネットなどで情報収集する
  • セミナーや勉強会などに参加して学ぶ
  • 経験者や専門家からアドバイスをもらう
  • 不動産会社や金融機関などとコミュニケーションを取る

不動産投資の知識を身につける際には、以下の点に注意しましょう。

  • 情報は常に最新のものを確認する(特に法律・税制は変更されることが多い)
  • 情報源は信頼できるものを選ぶ(特にインターネットでは誤った情報や偏った情報が多い)
  • 情報だけで判断せず、自分で分析や検証を行う(特に物件情報や収支計画は自分でチェックする)

物件探しと収支計画を立てる

不動産投資の知識を身につけたら、次は物件探しと収支計画を立てることが重要です。

物件探しと収支計画は、不動産投資の成否を左右する最も重要なステップです。

物件探しでは、自分の目的や目標に合った物件を見つけることが大切です。

収支計画では、物件の収入と支出を見積もり、利益やリスクを評価することが大切です。

物件探しと収支計画を立てる際には、以下の点に注意しましょう。

  • 物件探しでは、立地や建物の状態、入居率や家賃水準などをチェックする
  • 収支計画では、家賃収入や融資金利、管理費や修繕費などを考慮する
  • 物件探しと収支計画は相互に影響するので、バランスよく調整する
  • 物件探しと収支計画は一度で決めるものではなく、何度も見直しや修正を行う

契約と融資の手続きをする

物件探しと収支計画ができたら、次は契約と融資の手続きをすることが必要です。

契約と融資の手続きは、不動産投資の実行にあたる最終的なステップです。

契約と融資の手続きでは、不動産会社や金融機関などとコミュニケーションを取りながら、必要な書類や条件などを確認していくことが大切です。

契約と融資の手続きをする際には、以下の点に注意しましょう。

  • 契約と融資の手続きは同時並行で進めることが多いので、スケジュール管理をしっかりする
  • 契約と融資の手続きには多くの書類が必要なので、事前に準備しておく
  • 契約と融資の手続きには専門的な知識や用語が多いので、分からないことは遠慮せずに確認する

管理会社と契約する

契約と融資の手続きが終わったら、最後に管理会社と契約することが必要です。

管理会社は、物件の入居者募集や家賃回収、修繕や清掃などの管理業務を代行してくれる会社です。

公務員が不動産投資を行う場合は、副業規定に抵触しないように管理業務は委託する必要があります。

管理会社と契約する際には、以下の点に注意しましょう。

  • 管理会社は信頼できるものを選ぶ(実績や評判などをチェックする)
  • 管理会社のサービス内容や料金体系を比較検討する(サービス内容や料金体系は管理会社によって異なる)
  • 管理会社との契約内容をよく確認する(契約期間や解約条件などをチェックする)

公務員が不動産投資で失敗しないための注意点

公務員が不動産投資で失敗しないための注意点について、4つのポイントにまとめてみました。

  1. 副業禁止規定に違反しないようにする
  2. 高利回り物件に惑わされないようにする
  3. 空室リスクや修繕費用を考慮する
  4. マーケットや法律の変化に対応する

副業禁止規定に違反しないようにする

公務員は副業が原則禁止されていますが、一定の条件を満たせば不動産投資を行うことができます。

しかし、その条件は厳格であり、少しでも違反すれば懲戒処分や解雇の可能性があります。

そのため、公務員が不動産投資を行う場合は、副業禁止規定に違反しないように注意する必要があります。

副業禁止規定に違反しないようにするためには、以下の点に注意しましょう。

  • 不動産投資の規模や家賃収入を制限内に抑える(5棟10室以下、年500万円未満)
  • 管理業務はすべて管理会社に委託する(自分で行うと労働とみなされる)
  • 所轄庁の長等の承認を得る(毎年1月末までに報告書を提出する)
  • 副業禁止規定の変更や解釈に注意する(人事院規則や国家公務員法などをチェックする)

高利回り物件に惑わされないようにする

不動産投資では、物件の利回り(家賃収入÷物件価格)が重要な指標です。

利回りが高ければ高いほど、物件の収益性が高いと言えます。

しかし、利回りだけで物件を判断すると、失敗する可能性があります。

特に、高利回り物件に惑わされないように注意する必要があります。

高利回り物件とは、一般的な物件よりも利回りが高い物件のことです。

例えば、10%以上の利回りを謳っている物件などです。

高利回り物件は魅力的に見えますが、以下のようなデメリットやリスクがあります。

  • 物件の立地や建物の状態が悪い(駅から遠い、老朽化しているなど)
  • 入居者の需要や家賃水準が低い(空室率が高い、家賃下落圧力が強いなど)
  • 物件の価値や将来性が低い(周辺環境やマーケットの変化に弱いなど)

高利回り物件に惑わされないようにするためには、以下の点に注意しましょう。

  • 利回りだけでなく、他の指標も考慮する(キャッシュフロー、キャピタルゲインなど)
  • 物件の詳細情報や実際の現地を確認する(不動産会社や管理会社から情報を得る)
  • 物件の将来性やリスクを分析する(周辺環境やマーケットの動向を調べる)

空室リスクや修繕費用を考慮する

不動産投資では、家賃収入が安定して得られることが重要です。

しかし、不動産投資には空室リスクや修繕費用という2つの大きな支出があります。

空室リスクとは、物件に入居者がいない期間に発生する収入の減少や固定費の発生のことです。

修繕費用とは、物件の維持や価値向上のために必要な費用のことです。

空室リスクや修繕費用を考慮しないと、以下のようなデメリットやリスクがあります。

  • 家賃収入が減少し、キャッシュフローが悪化する
  • 物件の価値が下落し、キャピタルロスが発生する
  • 返済能力が低下し、融資の返済に困る

空室リスクや修繕費用を考慮するためには、以下の点に注意しましょう。

  • 空室リスクを低減するために、入居者の需要や家賃水準を調査する
  • 修繕費用を把握するために、物件の状態や修繕計画を確認する
  • 空室リスクや修繕費用を収支計画に反映する(適切な空室率や修繕積立金を設定する)

マーケットや法律の変化に対応する

不動産投資は、長期的な視点で行うことが大切です。

しかし、長期的に不動産投資を行うということは、マーケットや法律などの変化に対応しなければならないということでもあります。

マーケットや法律は、不動産投資の収益性やリスクに大きな影響を与える要因です。

マーケットや法律の変化に対応しないと、以下のようなデメリットやリスクがあります。

  • 物件の需要や価値が低下し、家賃収入やキャピタルゲインが減少する
  • 物件の経費や税金が増加し、キャッシュフローが悪化する
  • 物件の売却や融資の条件が悪化し、資金繰りに困る

マーケットや法律の変化に対応するためには、以下の点に注意しましょう。

  • マーケットや法律の動向を常にチェックする(書籍や雑誌、インターネットなどで情報収集する)
  • マーケットや法律の変化に応じて、物件選びや収支計画を見直す(柔軟に対応する)
  • マーケットや法律の変化に関する専門家からアドバイスをもらう(税理士や弁護士などに相談する)

まとめ

この記事では、公務員が不動産投資を始めるための条件やメリット、注意点などを詳しく解説しました。

公務員でも小規模な不動産投資なら副業禁止規定に抵触せずに行えることがわかりました。

また、公務員は

  • 信用力が高く融資を受けやすい
  • 安定した収入がある
  • 税金対策ができる

などのメリットがあります。

しかし、

  • 副業禁止規定に違反しないようにする
  • 高利回り物件に惑わされないようにする
  • 空室リスクや修繕費用を考慮する
  • マーケットや法律の変化に対応する

などの注意点もあります。

不動産投資は、資産形成や節税などのメリットがありますが、多額の資金やリスクが関わるため、知識武装しておかないと失敗する可能性が高くなります。

不動産投資に興味がある方は、ぜひチャレンジしてみてください!

不動産投資は公務員の最強副業と言えるかもしれません。

ただし、副業規定に違反しないように注意してくださいね。

参考文献

人事院

内閣官房

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