中古住宅売却のコツと注意点！失敗しないために知っておきたい5つのポイント

中古住宅を売却するときには、さまざまなメリットとデメリットがあります。

メリットとしては、不要な住宅を手放して現金化できることや、固定資産税や維持費などの負担がなくなることが挙げられます。

また、相続税の節税や住宅ローンの返済などの目的にも役立ちます。

デメリットとしては、売却にかかる税金や費用が高額になることや、売却に時間がかかることが挙げられます。

また、売却後に住む場所や引越しの手配なども考えなければなりません。

中古住宅売却で失敗しないためには、事前に準備や調査をしっかり行うことが大切です。

この記事では、中古住宅売却で知っておきたい5つのポイントをご紹介します。

それぞれのポイントについて詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

ポイント1：相場価格を把握する

中古住宅を売却するときには、まず相場価格を把握することが重要です。

相場価格とは、市場で取引されている同じような物件の平均的な価格のことです。

相場価格を知ることで、適正な売り出し価格を設定したり、不動産会社の査定額を判断したりできます。

相場価格の調べ方には、以下の2つの方法があります。

不動産一括査定サービス

不動産一括査定サービスとは、インターネット上で物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を教えてもらえるサービスです。

査定額はあくまで目安ですが、複数社の査定額を比較することで、相場感をつかむことができます。

注意点は一括査定では、査定金額は高くなっても売却価格が高くなるわけではない点を理解すること。

路線価や公示価格

路線価や公示価格とは、国税庁が毎年発表している土地の評価額です。

路線価は国や地方自治体が土地取得に必要な費用を算出するために使われるもので、公示価格は相続税や贈与税などの課税基準となるものです。

これらの価格は土地のみの価格であり、建物の価値は含まれていません。

また、実際の売却価格とは異なる場合もありますが、参考程度に見ることができます。

相場価格を調べる際に注意する点

相場価格を調べる際に注意する点は、以下の2つです。

物件の特徴や条件とは、築年数や建物面積、土地面積、間取り、立地、設備など。

これらの要素によって、物件の魅力や需要が変わります。

例えば、築年数が古くても駅近やリフォーム済みなら高値で売れる可能性がありますし、築年数が新しくても駅から遠い場合や狭小地なら安値で売れる可能性があります。

同じエリアでも物件ごとに相場価格は異なりますので、自分の物件と似たような物件を参考にすることが大切です。

不動産市場は景気や金利、需要と供給などさまざまな要因に影響されます。

例えば、新型コロナウイルス感染症の影響で都心から郊外への移住需要が高まったり、住宅ローン金利が低下。

これらの変化は中古住宅の売却相場にも影響を与えます。

売却時期によっても相場価格は変わります。

ポイント2：必要書類を準備する

中古住宅を売却するときには、さまざまな書類を準備する必要があります。書類は、売却の流れに沿って必要になるタイミングが異なりますが、大きく分けて以下の4つの段階で必要になります。

それぞれの段階で必要な書類の一覧と入手方法は、以下の通り。

仲介会社と媒介契約を結ぶとき

登記済権利証または登記識別情報：不動産の所有者であることを証明する書類。不動産取得時に発行される。紛失した場合は法務局に再発行を依頼する。

身分証明書：運転免許証や健康保険証、マイナンバーカードなど。契約者本人であることを証明する書類。

間取り図：物件の間取りや面積を示す図面。販売活動で必要になる。購入時に入手しているはずだが、紛失した場合は管理会社や工務店に依頼する。

建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）：物件が建築基準法に適合していることを証明する書類。新築物件の場合は購入時に入手しているはずだが、紛失した場合は役所に「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらう。

地積測量図・境界確認書（土地の場合）：土地の面積や境界線を示す書類。隣地トラブルを防ぐために必要。購入時に入手しているはずだが、紛失した場合は法務局に再発行を依頼する。

新築販売時のパンフレットやチラシ広告：物件の魅力をアピールするために役立つ資料。購入時に入手している場合が多い。

建築設計図書・工事記録書：物件の構造や仕様を示す資料。購入時に入手している場合が多い。

販売活動中

管理規約等：マンションの管理や使用に関する規則を定めた書類。

重要事項に関する調査報告書：マンションの管理状況や修繕計画などを示す書類。マンション管理会社に依頼して作成する。

固定資産税納税通知書：物件の固定資産税や都市計画税の額を示す書類。売却時に税金の精算に必要になる。毎年発行される。

買主と売買契約を結ぶとき

実印と印鑑証明書：契約書に押す印鑑と、その印鑑が本人のものであることを証明する書類。実印は持っているはずだが、印鑑証明書は役所で取得する。

固定資産評価証明書：物件の固定資産評価額や固定資産税課税標準額を示す書類。売買代金の算出に必要になる。役所で取得するか、仲介会社に依頼して手配してもらう。

住民票の写し：本人確認や住所確認のために必要になる場合がある書類。

引き渡し時

預金通帳：売買代金を受け取るための口座番号や名義人を確認するため。

以上が、中古住宅売却に必要な書類と入手方法の参考。

ポイント3：不動産会社を選ぶ

中古住宅を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的。

不動産会社は、物件の査定や広告、買主の探索や交渉、契約や引き渡しまで、売却に関するさまざまな業務を代行してくれます。

しかし、不動産会社によっては、査定額と売却額が大きく異なる場合があります。

査定額はあくまで目安であり、実際の売却額は市場の需要や供給、買主の交渉力などによって変動します。

そのため、査定額が高いからといって、必ずしも高く売れるとは限りません。

また、複数の不動産会社に査定依頼をすると、競争原理によって査定額が必要以上に高くなる可能性があります。

このような場合、相場より高い情報が出回ってしまい、買い手がつかないなど、売主にとって不利益になることが多いです。

そこで、不動産会社を選ぶときには、査定額だけでなく、以下のようなポイントをチェックすることが大切です。

また、複数の不動産会社に査定依頼をすることはおすすめしません。

査定依頼は無料でできるサービスが多くありますが、それだけでは契約にはなりません。

契約するまでには時間や手間がかかりますし、営業電話やメールも増えてしまいます。

信頼できる1社で査定から依頼することで、スムーズかつ安心して売却できます。

ポイント4：家を魅力的に見せる

中古住宅を売却するときには、家を魅力的に見せることが重要です。

家の清掃や修繕は、内覧時の印象を良くするだけでなく、売却価格や交渉の余地にも影響します。

家の清掃や修繕の必要性と方法は、以下の通りです。

家具や荷物の整理や処分のコツは、以下の通りです。

ポイント5：税金や費用を抑える

中古住宅を売却するときには、税金や費用がかかります。

税金や費用を抑えるためには、計算方法や節税できる控除や特例を知っておくことが大切です。

税金に関する内容は税法に抵触する可能性がありますので、詳細は専門家に相談の上、あなたの場合どうなのかを確認してください。

まとめ

さいごに、中古住宅売却で失敗しないために知っておきたい5つのポイントを簡潔に振り返りましょう。

これらのポイントを押さえておけば、中古住宅売却で失敗する可能性は低くなります。

中古住宅売却のスケジュールや流れは、大まかに以下の通りです。

このスケジュールや流れは、不動産会社によって異なる場合があります。

詳しくは、不動産会社に相談しましょう。

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