ワンルームマンション投資は儲からない?本当に稼げる中古物件の見極め方

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不動産投資と聞くと、高額な資金が必要でリスクも高いと思われがちですが、実はそうではありません。

ワンルームマンション投資は、少ない自己資金で始められる上に、管理も簡単で安定した収入を得られるというメリットがあります。

しかし、ワンルームマンション投資は儲かるということは、必ずしも儲かるということではありません。

物件の選び方や運用方法によっては、逆に損をする可能性もあります。

そこで、この記事では、ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを解説し、儲からない理由や失敗事例を紹介します。

また、本当に稼げる中古物件の見極め方や成功するためのコツをプロのアドバイスを交えてお伝えします。

ワンルームマンション投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資とは、一人暮らし向けの小さなマンションを購入して、賃貸に出すことで収入を得る投資方法です。

ワンルームマンションは、一般的には10平米から30平米程度の広さで、キッチンやバスルームなどの設備が備わっています。

ワンルームマンション投資には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

ワンルームマンション投資のメリット

  • 購入価格が安い:ワンルームマンションは、一戸建てや大型マンションに比べて、購入価格が安いです。中古物件であれば、1000万円以下で購入できることもあります。そのため、自己資金が少なくても始められる可能性が高く、ローンの返済負担も軽減できます。
  • 管理が簡単:ワンルームマンションは、一人暮らし向けの物件なので、家族やペットなどの入居者のトラブルが少ないです。また、設備やインテリアもシンプルなので、修繕やメンテナンスも容易です。さらに、管理会社に委託することで、入居者の募集や契約更新などの手間も省くことができます。
  • 需要が安定している:ワンルームマンションは、学生や単身赴任者、独身者などの需要が安定しています。特に都市部では、人口流入や就職活動などで一人暮らしを希望する人が多く、空室率が低い傾向にあります。そのため、安定した家賃収入を得られる可能性が高いです。

ワンルームマンション投資のデメリット

  • 収益性が低い:ワンルームマンションは、購入価格が安い分、家賃も低く設定されることが多いです。また、管理費や修繕積立金などの経費もかかります。そのため、収益性(利回り)は他の不動産投資に比べて低い場合があります。
  • リスク性が高い:ワンルームマンションは、需要が安定している一方で、供給も多く競争も激しい市場です。そのため、物件の立地や設備、価格などによっては、空室率が高くなったり、家賃を下げざるを得なかったりするリスクがあります。また、将来的には人口減少やライフスタイルの変化などによって需要が減少する可能性もあります。

ワンルームマンション投資で儲からない理由とは?

ワンルームマンション投資は、メリットがある一方で、デメリットも無視できません。

実際に、ワンルームマンション投資で失敗した人も少なくありません。

では、ワンルームマンション投資で儲からない理由とは何でしょうか?

ここでは、失敗事例をもとに、以下の4つのポイントを紹介します。

  • 購入価格が高すぎる
  • 空室率が高い
  • 管理費や修繕費がかかる
  • 競合物件が多い

購入価格が高すぎる

ワンルームマンション投資の最初のハードルは、物件の購入です。

ワンルームマンションは、一戸建てや大型マンションに比べて安いと言っても、それでも数百万円から数千万円の大きな買い物です。

そのため、物件の価値や収益性を正しく判断することが重要です。

しかし、中には、過剰な広告や営業トークに惑わされて、高額な物件を購入してしまう人もいます。

例えば、以下のようなケースです。

  • 駅から近くて便利な立地だからと言って、周辺の相場よりも高い価格で売られている物件
  • 新築やリノベーションされたばかりで綺麗だからと言って、建物の耐用年数や設備の寿命を考慮しないで買ってしまう物件
  • 期間限定の特別キャンペーンや割引で急かされて、十分な調査や検討をせずに契約してしまう物件

これらの物件は、購入時には魅力的に見えますが、実際には収益性が低く、ローンの返済に苦しむことになります。

特に新築物件は、建築費や仲介手数料などが上乗せされており、中古物件よりも高くなる傾向があります。

そのため、新築物件を購入する場合は、家賃収入だけでなく、将来的な価値下落や売却時の税金なども考慮する必要があります。

空室率が高い

ワンルームマンション投資の収入源は、家賃です。

そのため、空室率が高いと収入が減ります。空室率が高くなる理由は様々ですが、以下のようなケースがあります。

  • 物件の立地や設備が入居者のニーズに合わない
  • 家賃設定が周辺の相場よりも高すぎる
  • 入居者の退去率が高い
  • 入居者の募集や管理が不十分

これらのケースでは、空室率を下げるためには、家賃を下げたり、設備を改善したりする必要があります。

しかし、それらはコストがかかりますし、家賃を下げると収益性も低下します。

そのため、物件を購入する前には、需要と供給のバランスや入居者の嗜好を調べることが大切です。

管理費や修繕費がかかる

ワンルームマンション投資は、購入したら放っておいても収入が入るというものではありません。

物件の管理や修繕にもコストがかかります。

管理費や修繕積立金は、毎月の家賃収入から差し引かれますし、大規模な修繕工事や設備の交換などは、一括で大きな出費になります。

また、ワンルームマンションは、一人暮らし向けの物件なので、入居者の入れ替わりが激しい場合があります。

そのため、退去時のクリーニングやリフォームなども頻繁に発生する可能性があります。

これらのコストは、収益性に直接影響しますし、予想外の出費になることもあります。

そのため、物件を購入する際には、管理費や修繕費の見積もりをしっかりと確認することが必要です。

競合物件が多い

ワンルームマンション投資は、需要が安定しているというメリットがありますが、それゆえに競合物件も多く存在します。

特に都市部では、ワンルームマンションの供給過剰が問題になっています。そのため、物件の差別化や魅力付けが難しくなっています。

競合物件が多いということは、以下のようなデメリットがあります。

  • 入居者の獲得や維持が困難になる
  • 家賃を上げることができない
  • 物件の価値が下落する

これらのデメリットは、収益性や資産価値に悪影響を及ぼします。

そのため、物件を購入する際には、競合物件の数や特徴を調査することが重要です。

また、自分の物件を他と差別化するためには、立地や設備だけでなく、サービスやコミュニティなども考慮する必要があります。

ワンルームマンション投資で稼げる中古物件の見極め方とは?

ワンルームマンション投資で儲からない理由や失敗事例を見てきましたが、逆に儲かる理由や成功事例はどのようなものでしょうか?

ここでは、ワンルームマンション投資で稼げる中古物件の見極め方を、以下の4つのポイントをもとに紹介します。

  • 立地条件をチェックする
  • 需要と供給のバランスを調べる
  • 収益性とリスク性を分析する
  • 物件の状態や設備を確認する

立地条件をチェックする

ワンルームマンション投資で最も重要な要素は、立地条件です。

立地条件が良ければ、入居者の獲得や維持が容易になりますし、家賃や物件価値も高くなります。

立地条件をチェックする際には、以下のような点に注意しましょう。

  • 駅からの距離やアクセス:駅から近くて交通の便が良い物件は、一人暮らしに便利で人気があります。特に都心部では、徒歩10分以内や1駅以内の物件が好まれます。また、複数の路線が利用できる物件も魅力的です。
  • 周辺環境や施設:周辺にコンビニやスーパー、飲食店、病院などの生活施設が充実している物件は、日常生活に便利で快適です。また、学校や企業、研究機関などの就学・就職先が近い物件は、学生や単身赴任者などの需要が高まります。
  • 沿線やエリア:沿線やエリアによっても、需要や価格に差が出ます。一般的には、都心部やターミナル駅周辺、人口流入が多いエリアなどは、需要が高くて価格も高いです。逆に、郊外や人口流出が多いエリアなどは、需要が低くて価格も低いです。

需要と供給のバランスを調べる

ワンルームマンション投資では、需要と供給のバランスを調べることも重要です。

需要と供給のバランスが良ければ、空室率を低く抑えられますし、家賃を上げることもできます。

需要と供給のバランスを調べる際には、以下のような点に注意しましょう。

  • 入居者層:ワンルームマンションの入居者層は、主に学生や単身赴任者、独身者などです。そのため、物件の立地や設備がこれらの層のニーズに合っているかどうかを確認する必要があります。例えば、学生向けの物件であれば、学校やバイト先に近いことやインターネット回線が整備されていることなどが重要です。
  • 競合物件:競合物件とは、同じエリアや沿線にある同じタイプの物件のことです。競合物件が多いということは、供給過剰の状態であるということです。そのため、競合物件の数や特徴を調べて、自分の物件が他とどう違うかを把握する必要があります。例えば、競合物件よりも家賃が安いことや設備が充実していることなどが優位性になります。
  • 市場動向:市場動向とは、ワンルームマンションの需要や価格の変化のことです。市場動向を把握することで、物件の将来性やリスクを予測することができます。

収益性とリスク性を分析する

ワンルームマンション投資では、収益性とリスク性を分析することも重要です。

収益性とリスク性を分析することで、物件の価値や収益力を評価することができます。

収益性とリスク性を分析する際には、以下のような点に注意しましょう。

  • 利回り:利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った値です。利回りは、物件の収益力を表す指標です。一般的には、利回りが高ければ高いほど収益性が高いと言えます。しかし、利回りだけで判断するのは危険です。利回りが高すぎる場合は、物件に何らかの問題がある可能性があります。例えば、立地や設備が悪いことや管理費や修繕費が高いことなどです。
  • 購入価格:購入価格とは、物件を購入する際に支払う金額です。購入価格は、物件の価値を表します。購入価格が高ければ高いほど、物件の品質や立地などが良いと考えられます。しかし、購入価格が高すぎる場合は、回収期間が長くなったり、売却時に損失を出したりするリスクがあります。
  • 空室率:空室率とは、空室の数を総戸数で割った値です。空室率は、物件の需要や競争力を表す指標です。空室率が低ければ低いほど、物件に入居者が多くて需要が高いと言えます。しかし、空室率が高すぎる場合は、家賃収入が減少したり、家賃を下げたりしなければならないリスクがあります。
  • 耐用年数:耐用年数とは、物件の建築年から経過した年数です。耐用年数は、物件の劣化度や老朽化度を表す指標です。耐用年数が長ければ長いほど、物件の状態や設備が悪くなっている可能性があります。しかし、耐用年数が短すぎる場合は、新築時に支払った付加価値分の減価償却費用が大きくなるリスクがあります。

ワンルームマンション投資で成功するためのコツとは?

ワンルームマンション投資は、少額で始められる不動産投資の一つですが、それだけにリスクも高いと言えます。

成功するためには、以下のようなポイントを押さえておく必要があります。

  • 自分に合った投資戦略を立てる
  • 専門家や仲介業者と連携する
  • 税金や法律に注意する
  • 長期的な視点で運用する

自分に合った投資戦略を立てる

ワンルームマンション投資には、様々な運用方法があります。

例えば、新築物件を購入して長期的に家賃収入を得る方法や、中古物件を購入してリフォームやリノベーションを行って付加価値をつけて売却する方法などです。

自分の目的や資金力、リスク許容度に応じて、最適な運用方法を選ぶことが大切です。

専門家や仲介業者と連携する

ワンルームマンション投資は、物件の選定や管理、売却などに多くの専門知識や経験が必要です。

初心者の方は、自分で全てを行うのではなく、信頼できる専門家や仲介業者と連携することがおすすめです。

専門家や仲介業者は、市場動向や物件情報、税金や法律などに精通しており、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

税金や法律に注意する

ワンルームマンション投資は、税金や法律の面でも注意が必要です。

例えば、ワンルームマンションの家賃収入は所得税や住民税の対象となりますし、物件の売却益は譲渡所得税の対象となります。

また、ワンルームマンションの管理や運営には、建物管理法や借地借家法などの法律が関係します。

これらの税金や法律に違反したり無視したりすると、罰則や損失を被る可能性があります。

長期的な視点で運用する

ワンルームマンション投資は、短期的に大きな利益を得ることは難しいと言えます。

物件価格や家賃収入は上下動が激しく、市場環境や入居者のニーズに左右されます。

また、ランニングコストやリスクも少なくありません。

ワンルームマンション投資で成功するためには、長期的な視点で運用することが重要です。

長期的に見れば、物件価格や家賃収入は安定傾向にありますし、節税効果も高まります。

ワンルームマンション投資は儲からないという嘘!

ワンルームマンション投資は、一人暮らし用のマンションを購入して、家賃収入や売却益によって利益を得る投資方法です。

しかし、ネット上ではワンルームマンション投資は儲からないという否定的な意見が多く見られます。

本当にそうなのでしょうか?

実は、ワンルームマンション投資は、新築物件と中古物件で大きく違ってきます。

新築物件は、価格が高く設定されており、家賃の値下がりや管理費の値上がりなどで収支が悪化しやすいです。

また、新築プレミアムがあるため、入居した瞬間から市場価値が下がってしまいます。

そのため、新築物件で成功するためには、以下のような条件を満たす必要があります。

  • とにかく立地の良い新築ワンルームを大幅に値引きして買う。
  • 新築ワンルームを長期保有する。
  • 損失が出るタイミングで売却しない。
  • 新築ワンルームを現金一括で購入する
  • 必ず複数の物件を複数社で比較検討する

これらの条件を満たすことは容易ではありません。

そこで、中古物件でのワンルームマンション投資がおすすめです。

中古物件は、以下のようなメリットがあります。

  • 物件価格や家賃が相場に近いため、適正価格で購入しやすい。
  • 価格の値下がりスピードが緩やかで、売却益が期待できる。
  • 管理費や修繕積立金が安定しており、予想外の出費が少ない。
  • 立地や設備などの物件情報が豊富にあるため、比較検討しやすい。

中古物件で利益を出す秘訣は、以下のようなポイントに注意することです。

  • 築年数が10~15年前後の物件を購入する
  • 相場、もしくは相場以下の賃料の物件を買う
  • 長期的な運用計画を立てる
  • 物件の状態や管理状況を確認する
  • 融資条件や税金対策を考える

以上のことから、ワンルームマンション投資は儲からないというのは嘘だと言えます。

中古物件であれば、低コストで安定した収入源となる可能性が高いです。

もちろん、不動産投資にはリスクもありますので、自分の目的や予算に合った物件を慎重に選ぶことが大切です。

さいごに

ワンルームマンション投資は儲からないというのは一概には言えません。

中古物件の場合、築年数や立地、設備などによって利回りや入居率が大きく変わります。

本当に稼げる中古物件を見極めるためには、以下のポイントに注意してください。

  • 利回り:利回りは物件価格と家賃収入の比率で表されます。高い利回りは高い収益性を意味しますが、利回りだけで判断するとリスクを見落とすことがあります。例えば、築年数が古くて修繕費用がかかる物件や、周辺環境が悪くて空室率が高い物件などは、利回りが高くても経営が難しい場合があります。利回りはあくまで目安として考え、他の要素と総合的に判断する必要があります。
  • 立地:立地はワンルームマンション投資の最重要項目です。立地が良ければ、需要が高くて入居者が集まりやすく、家賃も上げやすくなります。立地を選ぶ際には、駅からの距離や交通の便、周辺の商業施設や学校などの有無、治安や景観などをチェックしましょう。また、将来的な開発計画や人口動向なども調べておくと良いでしょう。
  • 設備:設備は入居者の満足度に直結します。設備が充実していれば、快適に暮らせるだけでなく、家賃も高めに設定できます。設備をチェックする際には、水回りやエアコン、インターネット環境などの基本的なものから、オートロックや宅配ボックス、バルコニーなどの付加的なものまで幅広く見ておきましょう。また、設備の状態やメンテナンス費用も考慮する必要があります。
  • 管理:管理はワンルームマンション投資の成功を左右します。管理が行き届いていれば、物件の価値が保たれるだけでなく、入居者のトラブルや退去率も減らせます。管理を行う際には、自分で行うか専門の管理会社に委託するかを決める必要があります。自分で行う場合は時間や手間がかかりますが、管理費用を節約できます。管理会社に委託する場合は費用がかかりますが、プロに任せることで安心できます。自分のライフスタイルや目的に合わせて選びましょう。

ワンルームマンション投資は手軽に始められる魅力的な投資方法ですが、それだけに失敗する人も多いです。

成功するためにはしっかりとした知識と判断力が必要です。

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