ワンルームマンション投資で失敗しないために知っておきたい5つのリスクと対策

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投資の評判

ワンルームマンション投資とは、一人暮らし向けのマンションを購入して賃貸することで収入を得る不動産投資の一種です。

ワンルームマンション投資は、初期費用が比較的安く、需要が高く、管理が簡単などのメリットがありますが、一方でリスクもあります。

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、リスクを把握して対策を講じることが重要です。

この記事では、ワンルームマンション投資で失敗する原因と事例を紹介した後、注意すべき5つのリスクとその対策方法を詳しく解説します。

ワンルームマンション投資に興味がある方や実践している方はぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資で失敗する原因と事例

ワンルームマンション投資で失敗する原因を簡潔に8つにまとめてみた。

  1. 物件選びに失敗している:賃貸需要が低い地域や競合物件が多いエリアで物件を購入すると、入居者が集まらず空室率が高くなります。また、既存不適格物件や築古物件を購入すると、売却時の資産価値が下がります。
  2. 割高新築か築古すぎるワンルームマンションを購入した:新築物件は価格が高く利回りが低く、中古になると資産価値が大きく目減りします。築古物件は設備が古くて入居者のニーズに合わなかったり、旧耐震基準の物件だったりすると、入居率や売却価格が低くなります。
  3. ローン返済などを考慮した資金計画を立てていない:ワンルームマンション投資は長期的な投資であるため、ローン返済や修繕費などの経費を見込んだ資金計画を立てることが重要です。資金計画を立てずに投資すると、キャッシュフローが悪化して返済困難に陥る可能性があります。
  4. 怠慢な管理会社に物件管理を任せている:ワンルームマンション投資では、管理会社に物件の管理や入居者募集を任せることが多いです。しかし、管理会社のサービスレベルやコストパフォーマンスによっては、物件の状態や入居率が低下したり、管理費が高騰したりすることもあります。管理会社の選び方や契約内容に注意することが必要です。
  5. 空室が長期化したor空室率が下がらない:空室はワンルームマンション投資の最大のリスクです。空室期間が長くなると家賃収入が減少し、利回りやキャッシュフローが悪化します。空室対策としては、物件の魅力や競争力を高めることや、広告媒体や募集条件を見直すことなどが挙げられます。
  6. 賃料が下がった:家賃収入はワンルームマンション投資の主な収益源です。しかし、家賃は市場環境や競合物件の影響を受けて変動します。家賃下落の要因としては、景気悪化や人口減少、新築物件の供給増加などが考えられます。家賃下落に対応するためには、適正な家賃設定や入居者満足度の向上などが必要です。
  7. 設備の故障で想定外の支出が発生した:ワンルームマンション投資では、設備の故障や水漏れなどのトラブルが発生する可能性があります。これらのトラブルに対処するためには、修繕費や補償費などの経費が発生します。設備の故障に備えるためには、定期的なメンテナンスや適切な火災保険の加入などが必要です。
  8. 節税効果より経費負担が大きくなってしまう:ワンルームマンション投資では、不動産取得税や所得税などの節税効果が期待できます。しかし、節税効果は物件購入時や初期年度に限られており、長期運用を続けると管理費や修繕積立金などの経費が増加し、節税効果を上回ってしまうこともあります。節税効果だけでなく、総合的な収支を見極めることが必要です。

ワンルームマンション投資で失敗する事例

Aさん
Aさん

地方で築古のワンルームマンションを購入したんだけど、、、

地方では人口減少や空室率上昇などの影響で賃貸需要が低下しています。また、築古物件は設備が古くて入居者のニーズに合わなかったり、旧耐震基準の物件だったりすると、入居率や売却価格が低くなります。このような物件を購入すると、家賃収入が減少し、ローン返済に苦しくなる可能性があります。

Bさん
Bさん

都内の新築のワンルームマンションを購入したんだけど、、、

都内では新築物件の供給が増加しており、競争が激化しています。また、新築物件は価格が高く利回りが低く、中古になると資産価値が大きく目減りします。このような物件を購入すると、家賃収入が減少し、売却時に大きな損失を被る可能性があります。

Cさん
Cさん

借入金額が多すぎた、、、

ワンルームマンション投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入することが多いです。しかし、借入金額が多すぎると、家賃収入だけではローン返済に追いつかず、キャッシュフローが悪化します。借入金額は自己資金や家賃収入に見合った水準に抑えることが必要です。

ワンルームマンション投資はリスクもありますが、適切な物件選びや管理会社選び、分散投資や需給分析などを行うことでリスクを軽減できる可能性もあります。

ワンルームマンション投資で注意すべき5つのリスク

ワンルームマンション投資で注意すべきリスクは5つ。

  1. 空室・滞納リスク
  2. リターンの少なさ
  3. 不動産価値の下落
  4. 管理費や修繕費の増加
  5. 税金やローンの負担

空室・滞納リスク

ワンルームマンション投資の最大のリスクは、入居者が見つからないか、家賃を滞納することです。

空室や滞納が発生すると、家賃収入が減少し、ローン返済や経費の支払いに困難が生じます。

空室・滞納リスクを回避するためには、

  • 物件の立地や設備、家賃設定などを入居者のニーズに合わせること
  • 管理会社や保証会社との契約内容を確認すること

などが必要です。

リターンの少なさ

ワンルームマンション投資は、他の不動産投資に比べて利回りが低い傾向にあります。

特に新築物件は価格が高く、家賃収入だけではローン返済や経費を賄えない場合もあります。

また、中古物件は設備の老朽化や修繕費の増加などで利回りが低下する可能性もあります。

リターンを高めるためには、

  • 物件価格や融資条件、管理費や修繕費などを適切に評価し、キャッシュフローをシミュレーションすること

が必要です。

不動産価値の下落

ワンルームマンション投資は長期的な投資であるため、物件の売却時期や価格にも注意が必要です。

ワンルームマンションは築年数や需要の変化などで不動産価値が下落しやすいと言われています。

特に新築物件は中古になると大きく値下がりすることが多く、売却時に損失を出す可能性があります。

不動産価値の下落を防ぐためには、

  • 物件の魅力や競争力を維持すること
  • 売却時期や方法を慎重に検討すること

が必要です。

管理費や修繕費の増加

ワンルームマンション投資では、管理会社に物件の管理や入居者募集を任せることが多いです。

しかし、管理会社のサービスレベルやコストパフォーマンスによっては、管理費が高騰したり、入居率や家賃収入が低下したりすることもあります。

また、物件の老朽化やトラブルに対応するためには修繕費も必要です。

管理費や修繕費の増加は利回りやキャッシュフローに影響します。

管理費や修繕費を抑えるためには、

  • 管理会社の選び方や契約内容を見直すこと
  • 定期的なメンテナンスや火災保険の加入などを行うこと

が必要です。

税金やローンの負担

ワンルームマンション投資では、不動産取得税や所得税などの節税効果が期待できます。

しかし、節税効果は物件購入時や初期年度に限られており、長期運用を続けると管理費や修繕積立金などの経費が増加し、節税効果を上回ってしまうこともあります。

また、ローン返済にも注意が必要です。借入金額が多すぎると、家賃収入だけでは返済に追いつかず、キャッシュフローが悪化します。

また、金利上昇リスクも考慮する必要があります。

税金やローンの負担を軽減するためには、

  • 総合的な収支を見極めること
  • 借入金額や返済期間を適切に設定すること

が必要です。

ワンルームマンション投資で失敗しないための対策

ワンルームマンション投資で失敗しないための対策についてポイントを5つ説明

  • 物件選びのポイント
  • 管理会社の選び方
  • 入居者募集や家賃設定のコツ
  • 火災保険や節税対策の必要性
  • 資金計画や売却時期の見極め方

物件選びのポイント

ワンルームマンション投資で最も重要なのは物件選びです。

物件選びのポイントとしては、以下のようなことが挙げられます。

立地条件:物件の立地は賃貸需要や家賃収入に大きく影響します。立地条件を判断する際には、駅からの距離やアクセス、周辺環境や施設、治安や人口動向などを考慮する必要があります。一般的には、都心部や学生街、ビジネス街などの需要が高く、競合物件が少ないエリアが有利です。

物件条件:物件の条件は入居者の満足度や資産価値に影響します。物件条件を判断する際には、築年数や耐震性、設備や間取り、管理状況や修繕履歴などを確認する必要があります。一般的には、築年数が新しくて設備が充実している物件や、築年数が古くてもリノベーションされている物件が有利です。

価格条件:物件の価格は利回りやキャッシュフローに影響します。価格条件を判断する際には、市場価格や相場、融資条件や自己資金などを考慮する必要があります。一般的には、市場価格よりも安く買える物件や、利回りが高くてキャッシュフローがプラスになる物件が有利です。

管理会社の選び方

ワンルームマンション投資では、管理会社に物件の管理や入居者募集を任せることが多いです。

しかし、管理会社のサービスレベルやコストパフォーマンスによっては、物件の状態や入居率が低下したり、管理費が高騰したりすることもあります。

管理会社の選び方としては、以下のようなことが挙げられます。

実績や評判:管理会社の実績や評判は信頼性や品質の指標となります。管理会社の実績や評判を調べる際には、運営実績や顧客満足度、口コミや評価などを参考にすることができます。一般的には、長年の運営実績があり、顧客満足度が高くて口コミも良い管理会社が有利です。

サービス内容や料金:管理会社のサービス内容や料金は経費や収益に影響します。管理会社のサービス内容や料金を比較する際には、管理業務や募集業務の範囲と品質、管理費や仲介手数料などの明細と割合などを確認する必要があります。一般的には、管理業務や募集業務が充実していて、管理費や仲介手数料が安くて透明な管理会社が有利です。

コミュニケーションや対応:管理会社のコミュニケーションや対応は信頼関係やトラブル回避に影響します。管理会社のコミュニケーションや対応を評価する際には、報告や連絡の頻度と方法、問い合わせやクレームの対応速度と内容などを確認する必要があります。一般的には、報告や連絡が定期的で詳細で迅速で丁寧な管理会社が有利です。

入居者募集や家賃設定のコツ

ワンルームマンション投資では、入居者募集や家賃設定は収益性に大きく影響します。

入居者募集や家賃設定のコツとしては、以下のようなことが挙げられます。

広告媒体や条件の見直し:入居者募集の際には、広告媒体や条件を見直すことが効果的です。広告媒体を見直す際には、インターネットや不動産情報誌などの媒体の種類や数、掲載料金や効果などを比較することができます。条件を見直す際には、家賃や敷金・礼金、契約期間や更新料などの金額や条件を市場相場や競合物件と比較することができます。一般的には、広告媒体は多様で効果的で安価なものを選び、条件は需要に合わせて柔軟に変更することが有利です。

物件の魅力や差別化の強化:入居者募集の際には、物件の魅力や差別化を強化することが効果的です。物件の魅力を強化する際には、設備や間取り、インテリアなどの改善やリノベーションなどを行うことができます。物件の差別化を強化する際には、インターネット無料や家具家電付き、ペット可などの特徴やサービスなどを提供することができます。一般的には、物件の魅力を高めて入居者の満足度を向上させることや、物件の差別化を図って競合物件との差別化を図ることが有利です。

火災保険や節税対策の必要性

ワンルームマンション投資では、火災保険や節税対策も重要です。

火災保険や節税対策の必要性としては、以下のようなことが挙げられます 。

火災保険

火災保険は物件の損害補償や賠償責任などをカバーする保険です。

火災保険に加入することで、火災や水漏れ、台風や地震などの自然災害などによる物件の損傷や修繕費用、入居者や第三者への損害賠償などのリスクを軽減できます。

火災保険の種類や内容はさまざまですが、一般的には、建物保険と家財保険の2種類があります。

建物保険は物件自体の損害を補償するもので、家財保険は物件内の家具や家電などの損害を補償するものです。

ワンルームマンション投資では、建物保険は必須ですが、家財保険は任意です。

火災保険の加入方法は、不動産会社や管理会社、金融機関などを通じて行うことができます。

火災保険の料金は、物件の価格や築年数、地域や設備などによって異なりますが、一般的には年間数万円程度です。

火災保険に加入する際には、保険内容や料金を複数の会社で比較し、自分のニーズに合ったものを選ぶことが重要。

節税対策

ワンルームマンション投資では、所得税や固定資産税などの税金が発生します。

節税対策を行うことで、税金の負担を軽減できます。

節税対策には、以下のような方法があります。

減価償却費:減価償却費とは、物件の購入価格から土地価格を除いた建物価格を一定期間で按分したものです。減価償却費は経費として計上できるため、所得税の課税対象額を減らすことができます。減価償却費の計算方法は、法定耐用年数法と定率法の2種類があります。法定耐用年数法は、建物の種類や築年数に応じて定められた耐用年数で按分する方法で、定率法は建物価格に一定の率を乗じて算出する方法です。一般的には、法定耐用年数法が節税効果が高いとされています。

借入金利:借入金利とは、不動産投資におけるローン返済時に発生する金利です。借入金利も経費として計上できるため、所得税の課税対象額を減らすことができます。借入金利はローン残高に応じて変動するため、ローン返済期間中に節税効果が変わります。一般的には、ローン残高が多い初期段階では節税効果が高く、ローン残高が少なくなる後期段階では節税効果が低くなります。

修繕費:修繕費とは、物件の維持管理や改善のために発生する費用です。修繕費も経費として計上できるため、所得税の課税対象額を減らすことができます。修繕費には、定期的に発生するものと不定期的に発生するものがあります。定期的に発生する修繕費は、毎年一定額を計上できますが、不定期的に発生する修繕費は、発生した年に限り計上できます。一般的には、不定期的に発生する修繕費の方が節税効果が高いとされています。

資金計画や売却時期の見極め方

資金計画や売却時期の見極め方について、以下のように説明できます。

資金計画

資金計画を立てることで、投資の収益性やリスクを把握し、適切な投資判断を行うことができます。

資金計画を立てる際には、以下のようなことが挙げられます。

自己資金の確保:自己資金とは、不動産投資における自分自身の持ち出し金のことです。自己資金は、物件の購入価格や諸経費などの一部を支払うために必要です。ワンルームマンション投資の場合頭金は10万円から始めることが可能。自己資金を確保する方法としては、貯蓄や預貯金、証券や保険などの現金化、借入やローンなどがあります。自己資金を多く用意できれば、融資条件が有利になったり、キャッシュフローが改善されたりすることが期待できます。

融資の利用:融資とは、不動産投資における借入金のことです。融資を利用することで、自己資金だけでは足りない分を補うことができます。融資を利用する際には、融資額や利率、返済期間や方法などの条件を比較検討する必要があります。融資を利用する方法としては、銀行や信用金庫などの金融機関から借りる方法や、不動産会社や管理会社などから借りる方法などがあります。融資を利用するメリットとしては、レバレッジ効果によって収益性を高めることができることや、税制上の優遇措置を受けることができることが挙げられます。

キャッシュフローの管理:キャッシュフローとは、不動産投資における現金の流れのことです。キャッシュフローは、収入(家賃収入など)から支出(管理費や修繕費など)を引いたものです。キャッシュフローを管理することで、投資の収益性や安定性を把握し、適切な投資判断を行うことができます。キャッシュフローを管理する際には、以下のようなことが挙げられます。

収入の最大化:収入を最大化するためには、家賃収入や売却益などの収入源を増やすことが重要です。家賃収入を増やす方法としては、家賃設定や募集条件の見直し、空室率の低減、物件改善やリノベーションなどがあります。売却益を増やす方法としては、物件価値の向上や売却タイミングの見極めなどがあります。

支出の最小化:支出を最小化するためには、管理費や修繕費などの経費や、借入金利や固定資産税などの税金を減らすことが重要です。経費を減らす方法としては、管理会社や業者の見直し、節約や交渉などがあります。税金を減らす方法としては、減価償却費や借入金利などの経費計上や、節税対策などがあります。

売却時期の見極め方

売却時期を見極めることで、物件の価値を最大化し、最高値で売却することができます。

売却時期を見極める際には、以下のようなことが挙げられます。

物件の状態や収益性:物件の状態や収益性は、物件の価値に大きく影響します。物件の状態や収益性が良好であれば、物件の需要や評価が高まり、売却価格も上昇する可能性があります。逆に、物件の状態や収益性が悪化すれば、物件の需要や評価が低下し、売却価格も下落する可能性があります。したがって、物件の状態や収益性が最も良い時点で売却することが望ましいと言えます。

市場の動向や相場:市場の動向や相場は、物件の価値に大きく影響します。市場の動向や相場が好調であれば、物件の需要や評価が高まり、売却価格も上昇する可能性があります。逆に、市場の動向や相場が不調であれば、物件の需要や評価が低下し、売却価格も下落する可能性があります。したがって、市場の動向や相場が最も高い時点で売却することが望ましいと言えます。

投資目的や目標:投資目的や目標は、物件の売却タイミングに影響します。投資目的や目標に応じて、売却時期を決めることが重要です。例えば、不動産投資を長期的な資産形成として行う場合は、家賃収入を重視し、売却時期を遅らせることもあります。一方、不動産投資を短期的な利益確定として行う場合は、売却益を重視し、売却時期を早めることもあります。

不動産投資は購入だけでなく、運用や売却も重要な要素です。

資金計画や売却時期を適切に管理することで、不動産投資を成功させることができます。

まとめ

ワンルームマンション投資で成功するためには、以下のようなポイントを押さえる必要があります。

  • 物件選び
  • 管理会社選び
  • 入居者募集や家賃設定
  • 火災保険や節税対策
  • 金計画や売却時期の見極め方

不動産投資は購入だけでなく、運用や売却も重要な要素です。

資金計画や売却時期も適切に管理することで、不動産投資を成功させることができます。

とはいえ、それもこれも、どんな投資会社と付き合うかが重要。

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